農家を引退するので農地を売却したい、新たに農業を始めたいので農地を購入したい、という場合、どうすれば良いのでしょうか？
また売却や購入にかかる税金にはどういったものがあるのでしょうか？
今回は、農地の売却・購入にかかる税金について詳しく解説するとともに、農地を売買するためのルール、無償譲渡などの基礎知識についても解説します。農地の売却・購入を検討している人はぜひ、参考にしてください。
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そもそも農地（田畑）の売買は可能なのか？
結論を言えば、農地の売買は可能です。
しかし、農地法と呼ばれる法律によって厳しく規制されているため、誰もが自由に農地を売買できるという訳ではありません。
農地を自由に売買できないのはなぜ？
農地は、農地法によって売買が厳しく制限されています。
日本国民が食糧を自給自足するうえで農地は必要不可欠なものです。
極端に言えば、自由に売買できてしまうと農地が足りなくなり、日本国民が食糧を自給できなくなる可能性があります。
そうした事態を避けるため、農地法によって厳しく規制されているという訳です。
農地の売却方法は２パターン！
農地を売却する場合「農地」として売却する方法と「宅地など農地以外」に転用して売却する方法があります。
そこには細かいルールがあり、買い手や手続きなどの流れも変わってきます。
- 農地として売却する場合
農地を農地として売却する場合、当然ですが売却後も農地として継続的に利用される必要があります。
その地域を管轄する農業委員会に売却申請することになるのですが、買い手が農家や農業者などでなければ許可が降りませんので、売却できません。
つまり農地を農地として売買できるのは農家や農業者同士ということになります。
さらに買い手側には「所有する全ての農地で農業を行っている」「適正な数の人材と機械を所有している」など厳しい条件が設けられています。
- 宅地などに転用して売却する場合
農地を別の目的に転用して売却する場合「立地基準」「一般基準」という２つの条件を満たさなければなりません。
※立地基準
農地は「農用地区域内農地」「甲種農地」「第１種農地」「第２種農地」「第３種農地」と５つに区分されています。
このうち「第３種農地」は原則転用しての売却が許可されます。
「第２種農地」も、周辺の他の土地が転用できないといった特定のケースにおいて許可されます。
しかし、それ以外の区分においては原則として許可されませんので、売却できないということになります（可能性はゼロではありませんが、限りなく不可能に近いです）。
※一般基準
「農地を更地にして売却したい」などの安易な目的では売却できません。
たとえば「転用目的をきちんと実現できる資金力や社会的信用がある」「転用後は周辺の農地の営業を妨害したり悪影響を与えたりしない」「一時的な転用が目的の場合、その後確実に農地に戻すことが確約されていること」など厳しいルールがあります。
このように、農地は売買が可能ですが、厳しいルールで規制されています。
先ほどもお伝えしたように、農地は私たち国民が食糧を自給するために必要不可欠な土地であるため、国もしっかりと保護しなければならないためです。
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農地を売却・購入した際に発生する税金とは
農地の売却や購入には厳しいルールがあるということでしたが、そうしたルールを無事にクリアしていざ農地を売却・購入するという場合、どのような税金がかかってくるのでしょうか？
基本的には不動産を売却した場合と同じように税金がかかってきますが、インターネットで検索してみると、さまざまな情報にたどり着くため混乱してしまう人もいるかもしれません。
ここでは、農林水産省が公表している情報に基づいて解説していきます。
農地を売却した場合の税金
農地を売却（譲渡）した場合、他の所得とは別に課税されます。
これを分離課税と言います。
純粋に農地を譲渡して得た収入（所得）に対して「所得税」と「住民税」が課税されます。
「譲渡による収入」から「取得費＋譲渡費用」を差し引いたものが「譲渡所得金額」となります。
税額は、その「譲渡所得金額」に「15%の所得税＋５%の住民税」を掛けた金額です。
ただし、農地を取得してから５年以内に売却した場合は「所得税30%、住民税９%」となります。まとめると次のようになります。
- 譲渡所得金額＝譲渡による収入 −（取得費＋譲渡費用）
- 税額＝譲渡所得費用 ×（15%の所得税＋５%の住民税）
※取得後５年以内に売却した場合は（30%の所得税＋９%の住民税）
※2037年までは、上記のほか復興特別所得税として2.1%が別途課税
また、農地を売却した場合の特別控除もあります。
農地として売却した場合の特別控除
【800万円の控除】
- 農用地区域内の農地を農用地利用集積計画または農業委員会の斡旋等で譲渡した
- 農用地区域内の農地を農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した
【1500万円の控除】
- 農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した
転用目的で売却した場合の特別控除
【5000万円の控除】
- 農地が土地収用法等により買い取られる場合など
上記に該当するケースでは、特別控除が受けられますので、併せて覚えておきましょう。
農地を購入した場合の税金
続いて、農地を購入（取得）した場合にかかってくる税金です。
大きく「不動産取得税」と「登録免許税」に分けられます。
「不動産取得税」は、「固定資産課税台帳に登録されているその農地の価格」に４%（標準税率）を掛けた金額が税額となります。
一方「登録免許税」は同じく「固定資産課税台帳に登録されているその農地の価格」に２%を掛けた金額が税額となります。
- 不動産取得税＝固定資産課税台帳の価格×４%
- 登録免許税＝固定資産課税台帳の価格×２%
※平成29年３月31日までに取得した場合、条件を満たすことで不動産取得税が３分の２に、登録免許税が0.8%に軽減されるといった特別措置や、平成30年３月31日までは「土地の有効利用促進のために取得した場合は不動産取得税が３%に軽減される」といった措置が取られていました。
農地の無償譲渡とは？税金はかかる？
農地を無償譲渡したいと思ったとき、どのようにすれば良いのでしょうか？
また、税金はかかってくるのでしょうか？
農地の無償譲渡についての基礎知識
実は無償譲渡であっても、売却や購入と同じようにルールが定められています。
農地法３条に基づき「農業委員会」または「都道府県知事」に申請して許可を得る必要があります。これは、たとえ親子間での譲渡であっても同じです。
許可を得ないまま譲渡したとしても、そもそも名義変更の登記ができないため所有権を取得することができません。
やはり農地は厳しく守られているということが言えます。
農地の無償譲渡によって発生する税金
無償譲渡＝贈与と捉えることができますので、譲渡された側には「贈与税」が発生します。
あるいは、ご両親が亡くなられたことによる相続の場合「相続税」が発生します。
また、たとえ無償譲渡であっても農地の所有者が「時価」で農地を売却したものとみなされ、所得税または法人税といった税金が課税されることがあります。これを「みなし譲渡所得課税」などと言います。
譲渡所得といった仕組みを悪用して、租税を不正に逃れようとする人を防ぐために行われる措置です。
ただしこの場合でも、先ほどお伝えした特別控除の特例を活用することができます。
農地の売却・購入まとめ
農地の売却や購入に際して発生する税金は、一般的な宅地などの不動産売買における税金と同じですが、農地の売却は農地法によって厳しく規制されています。
農地を抱えている人、将来的に相続する可能性がある人は、この機会を、売却方法やルールなどについて詳しく勉強するきっかけにしましょう。
不明な点は農業委員会に問い合わせたり、弁護士や行政書士といった専門家に相談したりするのもおすすめです。
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