ストック住宅ってなに？空き家に価値を持たせる方法とは？

中古住宅を何とかしたい！

「ストック住宅」あるいは「住宅ストック」という言葉を聞いたことはありますか？

特にここ数年、空き家問題と併せて大きな注目を浴びています。

今回はストック住宅とは何か？というところから、空き家に価値を持たせる方法まで、日本が抱えるの住宅の問題やこれからについて解説をして行きます。

【空き家に関する記事はこちら】

ストック住宅とは？

ストックとは「在庫」のことですので、住宅の在庫のことを指します。

具体的には、既存の建物で現在は誰も住んでおらず売りに出されている物件、もっと噛み砕いて広義に言えば「中古物件」全般のことを指します。

これまでの日本の住宅事情は、20年や30年というスパンで建て替えられて来ました。

物理的あるいは機能的に古くなった建物は取り壊し、最先端の設備などを整えた新しい物件を建築する、いわゆる「スクラップ＆ビルド」によって快適さや便利さ、安全性などを保ってきたのです。

確かに最新の建築物であれば耐震性や防犯面を考えても、古いものよりは安全性が高いと言えるかも知れません。

ところが、相次ぐ取り壊しや建て替えなどにより、それに伴った資源の消費量が膨大したり、環境にも悪影響を与えるなどマイナスな面も大きく、「良質な住宅をいかに長く使うか」がこれからの日本の住宅事情の課題となって来たのです。

そこで注目を浴びているのが「ストック住宅」という訳です。

増え続ける空き家が社会問題化

話は変わりますが、日本ではここ数年、増え続ける空き家が社会問題となっています。

戦後の住宅難だった時代から高度経済成長期にかけては、今とは逆で「住宅数を確保すること」が大きな課題だったのですが、やがて総住宅数が総世帯数を上回り（つまりこの時点で空き家が発生しているということになります）、それは現在も続いており、世帯数の増加率を上回るスピードで住宅数が増え続けているのです。

空き家が増える原因にはいくつかありますが、最も直接的な原因は人口の減少が挙げられます。

国土交通省のある調査によりますと、人口のピークは2004年の1億2779万人で、2005年から減少が始まり、このまま行くと2055年には9億人に満たないほどにまで減少してしまうと推計されています。

一方で世帯数は現在も増えているため、住宅数も増えています。

なぜこういうことが起こるのか？それは単身世帯などが増えていることが要因とされています。

また、空き家を解体して更地にしない原因としては「固定資産税」の問題も挙げられています。

空き家を解体して更地にすると、固定資産税がおよそ6倍に跳ね上がってしまうため、空き家のまま放置する人が増えているのです。

他にも家主が他界してしまったりどこかに引っ越してしまったり、相続のトラブルによって放置されたまま、あるいは地価の下落によって売れ残っているなど、複雑な要因が絡まり合っています。

いずれにせよ、現在はまだ増え続けている世帯数も、人口の減少とともに徐々に減少に転じていきますので、空き家問題はさらに深刻化して行くということが考えられます。

空き家にも種類がある

空き家にもいくつかの種類があります。

まず一つ目は、別荘やセカンドハウスなど、常時利用する訳ではないため空き家の期間が長い「二次的住宅」

新築・中古は問わず賃貸あるいは売却目的で残しているが買い手がつかないなどの理由で空き家状態になっている「賃貸・売却用住宅」

住人が出張や入院、その他の理由で長期間不在になっている「その他の住宅」などが挙げられます。

この中でも特に「その他の住宅」が最も増加率が高いものとなっています。

空き家が抱える問題

空き家は防犯上、非常にリスクが大きいものです。

管理をする人も気にする人もいない訳ですから、例えば何か違法なものの取引や製造工場として使われたり、少年少女の溜まり場になってしまったり、あるいは放火をされたりなどの不安は拭いきれません。

隣近所に空き家があるというご家庭の場合は、特に心配のタネになります。

また、ゴミなどが溜まっていることで害虫や害獣の発生、ニオイの問題、化学変化による発火や爆発の危険性といった問題も抱えていますし、何の手入れもされていない樹木が道路まで伸びて来て交通に支障が出る、事故を誘発する、といったリスクもはらんでいます。

空き家に価値を持たせるには？

総務省の発表によりますと、日本の総住宅数は2013年には6,063万戸、そのうち空き家は820万戸とのことです。

つまり、およそ8戸に1戸は空き家ということになります。

別の民間企業による試算では、今から20年後にはその倍、つまり4戸に1戸が空き家になってしまうとさえ言われています。

そんな空き家問題を解決する策の一つとして、ストック住宅の活用や活性化が注目を浴びています。

空き家問題の解決の一環としてストック住宅の活用・市場の活性化

一般的に言われるストック住宅とは中古物件すべてを指しますので、本記事においては「空き家＝ストック住宅」と捉えていただいても問題はありません。

しかし、空き家のほとんどは長年使われていないため、老朽化が激しかったり、あまりにも古いものでは耐震性が低かったり、設備が陳腐化してしまっていたりなど「質が著しく低水準」であるケースも少なくありません。

さすがにそのようなストック住宅を購入して住もう、という人はなかなか現れるはずがありませんので、国もストック住宅を活用・市場を活性化するために中古住宅物流市場の整備に取り組んでいるところです。

具体的には、中古住宅においてはとにかく「質の向上」が最大のポイントとなりますので、「耐震性の診断」あるいは耐震改修工事」「省エネ改修工事」「バリアフリー改修工事」など、ストック住宅を長く使ってもらうための改修工事やリフォーム工事あるいはリノベーションなどに対し、補助金、税制優遇、融資など様々な形での支援措置を講じています。

さらに、2006年6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」において、一定の性能基準などを満たした住宅を「認定長期優良住宅」とし、その認定を受けた住宅は税制の優遇を受けられるなど、法律の面でもストック住宅の活用・市場の活性化を目指した取り組みは着々と進んでいます。

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