「土地価格を調べようと思ったら、同じ土地なのにいくつも価格があって混乱してしまった」「どれが本当の価格なの？」と迷ってしまった人も多いのではないでしょうか？
税金の計算や売却など、目的に合った土地価格を調べることがポイントになってきます。
この記事では、複数の土地価格それぞれの違いや、目的に合った土地価格の調べ方をご紹介しています。
土地価格を調べようと思っている人はぜひ、参考にしてください。
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土地価格は大きく「４種類＋１」！それぞれの違いを知ろう
土地の価格は「一物四価」と言われています。
一物四価とはつまり“ひとつの土地”に対して“４パターンの価格”それも“公的な価格”があることを意味します。
なぜ土地はこうした特殊な価格設定がされているのでしょうか？
それは、調査を実施する機関、目的、評価基準などに違いがあるためです。
単純に資産としての価値を知りたいのか、税金を計算したいのか、売却したいのかなど、目的によってどの土地価格を参考にすれば良いのか、知っておくと調べる際に便利です。
地価公示価格
調査機関：国土交通省
毎年３月頃に発表されるのが、国土交通省による地価公示価格です。1970年に調査が開始されました。
都市計画区域内を中心に設定した標準値１㎡あたりの価格を算定したものです。
単に「公示価格」と言ったり「正常価格」と言ったりすることもあります。
ニュースを見ていると「今年の公示価格は○○（東京銀座など）の○○が最高でした」といった情報を耳にすることがあるので、ぜひ注目してみてください。
都道府県地価調査価格
調査機関：都道府県
1975年から始まったのが都道府県による地価調査です。
毎年９月頃に発表されます。各都道府県が、都市計画区域および区域外の林地といった基準地を独自に定め、各地点の１㎡あたりの価格を算定したものです。
「基準地価」と言われることもあります。
各地点は国土交通省が定める標準地と重なることもありますが、国土交通省は１月１日時点、都道府県は７月１日時点における価格を発表しているため、価格の動向を知る際の参考になります。
固定資産税路線価
調査機関：市町村（東京23区においては東京都が実施）
固定資産税や不動産取得税、登録免許税といった税金の算出に用いられるのが、各市町村が実施する固定資産税路線価です。
実はここで紹介する調査のうち最も古くから行われており、調査開始は1950年と言われています（ただし実施は３年に１度です）。
おおよそですが、地価公示価格の約70%程度が目安になるとされています。
相続税路線価
調査機関：国税庁
相続税、贈与税といった税金の算出に用いられるのが、国税庁による相続税路線価です。
設定の基準が少し変わっていて、土地ではなく「路線＝道路」に価格がつけられています。
その路線に面している土地１㎡あたりの価格に、その土地の面積を掛ければ土地価格が算出できます。
市街地ではこの“路線価方式”、郊外や農村地域などでは“倍率方式”が採られます。
1955年から調査が開始され、毎年７月頃に発表されます。
こんな土地価格もある！
ここまでご紹介した土地の「一物四価」は、国など公的機関が調査を実施し算定しているものです。
実は、それとは別に「実勢価格」や「時価」と呼ばれる土地価格も存在します。
これらは、実際に取引された価格をもとに算定されているものです。
いくら公的機関が土地価格を設定しても、買い手と売り手がその価格で取引するとは限りません。
売却する際などは、実際に取引が成立した金額、つまり実勢価格を参考にすることが多いです。
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目的別・土地価格の調べ方
土地の一物四価の違いについてはご理解いただけたでしょうか？
続いては、実際に目的ごとの調べ方を解説していきます。
資産としての価値を知りたい
所有している土地の、資産としての価値を知りたいといった場合は、国土交通省による「地価公示価格」や都道府県による「都道府県地価調査価格」を参考にしましょう。
上記から簡単に検索することができます。
あるいは、各都道府県のホームページに、土地価格が掲載されていることもあるため、参考にしても良いでしょう。
ただし、これらは日本全国“全ての地点”の価格が公表されている訳ではありません。
公表されていない地区、または適正かどうか判断が難しいといった場合、路線価と併せて参考にするケースも多くあります。
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土地にかかる税金を計算したい
固定資産税、不動産取得税、登録免許税、都市計画税といった土地にかかる税金を計算するなら、各市町村による「固定資産税路線価」が参考になります（東京23区は都が実施しています）。
税務署に確認したり、下記のサイトから調べたりもできますが、毎年固定資産税を納めている人は納税通知書に添付されている課税明細書をチェックすれば簡単に調べることができます。
相続税や贈与税を計算したい
相続税や贈与税といった税金を計算したい場合は、国税庁による「相続税路線価」を利用しましょう。
上記国税庁のシステムでは、最新年を含めて７年分の情報が掲載されています。
あるいは、前出の下記サイトでも調べることができます。
土地の売却（購入）を検討している
土地の売却や購入を検討している人は、実際の取引価格を参考にするのが基本です。
不動産業者に査定を依頼したり、鑑定士に鑑定してもらったりする方法があるほか、たとえばYahoo!不動産など不動産情報サイトでもある程度調べることができます。
ただし、これらのサイトでは土地の上に建物が建っているケースが含まれていたり、情報の反映が遅かったり、あるいは掲載されている価格が“売り手の希望売却価格”であったりと、必ずしも最新かつ正確な情報とは言い切れない部分があります。
より詳細かつリアルな取引情報を知りたい場合は、不動産業者や鑑定士に依頼するか、国土交通省の土地総合情報システムを活用するのもおすすめです。
〈オマケ〉
全国の土地価格をGoogleマップで調べられる便利なサービスも登場しています。
みんなの地価マップ Googleマップ 提供：いけしま事務所
上記サイトでは、国土交通省の「地価公示価格」、都道府県の「都道府県地価調査価格」および、各「路線価」などを調べることができます。
Googleマップ上にダイレクトに表示されるため、大変便利ですので、参考にしてみてはいかがでしょうか？
土地価格は目的に合った調べ方を！
土地の価格は「一物四価」と言われ、同じ土地であっても複数の価格が設定されていること、実際の取引ではまた別の「実勢価格」が参考にされることなど、お分りいただけたでしょうか？
この記事では、土地の「一物四価」それぞれの違いについて詳しく解説するとともに、目的に合った土地価格の調べ方、検索に便利なサイトなどをご紹介してきました。
税金を計算したい人は「固定資産税路線価」や「相続税路線価」、売却や購入を検討している人は「実勢価格」など、目的に合った調べ方で土地価格を知ることがポイントになってきます。
ぜひこの記事を参考に調べてみてください。
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