マンションや戸建てなどの不動産が不要になったときには、売却と賃貸どちらを選ぶべきか迷うでしょう。
売却も賃貸もお金が手に入る一方で、さまざまな出費もかかります。
当記事では、不動産売却と不動産賃貸それぞれでかかる費用や、メリットとデメリットを比較していきますので、どちらが自分に合っているか見極めるためにお役立てください。
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不動産売却と不動産賃貸を費用面で比較
まずはじめに不動産売却と不動産賃貸でかかる費用について比較していきます。
不動産売却でかかる費用
不動産の売却では以下の費用がかかります。
仲介手数料…売却金額×3％＋6万円+消費税
印紙税…1千円～6万円
抵当権抹消費用…5,000円~2万円
住宅ローンの完済手数料…5千円～3万円
譲渡所得税や住民税、復興特別所得税…売却益の20.315%～39.63%
その他必要に応じて支払う費用
売却時にかかる費用で最も多額なのが不動産会社に支払う仲介手数料です。
たとえば不動産の売却価格が2,000万円だとすると仲介手数料は72万6千円となり、売却価格が3,000万円だとすると仲介手数料は105万6千円となります。
ほかにも印紙税や住宅ローンを繰り上げ返済する手数料が必要ですが、高くても10万円程だと考えておきましょう。
ちなみに、不動産売却時にかかる費用は売却金額の4％が目安とされています。
なお、その他必要に応じて支払う費用とは、ハウスクリーニング費用や解体費用、測量費、廃棄物処分費用などがあります。
ハウスクリーニングなら大体10万円前後の費用で済みますが、解体費用が必要となれば150～150万円もの費用がかかるので注意しましょう。
もちろん、これらの費用が買主負担で売却できる場合は、売主の負担は少なく済みます。
不動産賃貸でかかる費用
不動産賃貸では以下の費用がかかります。
管理委託手数料…家賃の5%程
クリーニング費用…3万円～8万円程
仲介手数料（入居者決定時）…賃料0.5〜1ヶ月分
設備修繕費…数万円～数十万円程度
固定資産税…戸建てで10万円程
所得税や住民税…所得に応じて異なる
不動産を誰かに貸すとなれば、管理の手間を省くために管理会社へ依頼をして、管理委託手数料を支払うのが一般的です。
また、入居者が決まった時には仲介手数料が発生します。
なお、不動産賃貸の場合は、資産を所有したままになるので毎年の固定資産税は所有者である貸主に発生しますし、収入に応じて所得税や住民税などの税金も支払わなくてはなりません。
このように、賃貸経営をするとなれば継続して負担しなければならない費用があることを理解しておきましょう。
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不動産売却と不動産賃貸のメリットとデメリットを比較
不動産売却と不動産賃貸どちらにするかを決める際には、必要な費用だけでなくそれぞれのメリットやデメリットをしっかり把握しておくことが大切です。
不動産売却と不動産賃貸のメリットとデメリットを比較し、総合的に自分に合っている方を選ぶと良いでしょう。
不動産を売却するメリットとデメリット
不動産を売却するメリットとデメリットはこちらです。
メリット デメリット
まとまったお金が手に入る
管理や維持が不要になる
税制控除が受けられる
買い手が見つからない可能性がある
資産を失う
それぞれ詳しく見ていきましょう。
メリット1：まとまったお金が手に入る
不動産を売却すれば、数百万円や数千万円というようなまとまったお金が手に入ります。
地価が上昇したことで購入時よりも高値で売れるというケースもあるのです。
不要な不動産を手放すことで一度に大金が手にできるのは非常に大きなメリットと言えます。
メリット2：管理や維持が不要になる
不動産を売却すれば所有者は自分ではなくなりますから、管理や維持の必要はなくなります。
たとえば固定資産税や設備の修繕費がなくなるだけでも嬉しいはずです。
また、金銭的な面だけでなく、管理や維持をする手間から解放されるのも魅力です。
メリット3：税制控除が受けられる
不動産を売却すると売却価格に応じて譲渡所得税が発生しますが、実はマイホームを売却した際には「3000万円特別控除」という制度が利用できます。
これは、譲渡益が3,000万円に満たない場合、税額はゼロになるという制度です。
もし、譲渡益が3,000万円を超える場合は、超えた部分の金額に対して課税されることになります。
なお、3,000万円特別控除が適用されるのは、住んでいる家を売却するときや、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった家を売却することなどの要件があるので気を付けましょう。
3,000万円特別控除が適用されれば、納税の負担がかなり軽減されるので助かります。
デメリット1：買い手が見つからない可能性がある
不動産を売却しようと思っても、家の状態や立地によってはなかなか買い手が見つからない可能性があります。
特に老朽化が進んでいる不動産はスムーズに売却できないことも多いです。
売却ができなければ、解体費用を負担して更地渡しにしたり、売却価格を値下げしたりする必要もあると理解しておきましょう。
デメリット2：資産を失う
不動産を売却すれば、もう所有者は自分ではなくなりますから、資産を1つ手放すことになります。
いつかその家に戻りたいと思っても、誰かの手にわたってしまえばそれも叶いません。
また、将来お子さんやお孫さんに不動産を譲ることもできなくなりますから、しっかりご家族とも話し合ったうえで売却を決めましょう。
不動産を賃貸するメリットとデメリット
不動産を貸し出すメリットとデメリットはこちらです。
メリット デメリット
継続して家賃収入を得られる
経営にかかる費用を経費として計上できる
資産を維持できる 赤字になる可能性がある
売却時に価値が下がる可能性がある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
メリット1：継続して家賃収入を得られる
不動産を賃貸物件として活用するのなら、所有者には継続した家賃収入が入ります。売却時には一度にまとまったお金が入る一方、賃貸ならば入居者がいる限りはずっと不労所得を得られるのです。
一度にまとまったお金が入っても老後までに使い切ってしまいそうなのが不安な方には、売却よりも賃貸の方が向いているかもしれません。
メリット2：賃貸経営にかかる費用を経費として計上できる
賃貸経営ではさまざまな費用がかかるのは前述した通りですが、実は賃貸経営では経費として計上できる費用も多いです。
たとえば、固定資産税や都市計画税などの税金、管理委託費用、修繕費、損害保険料などがあります。正しく経費として計上すれば節税に繋がります。
メリット3：資産を維持できる
不動産を賃貸として活用するなら所有者は自分のままにできます。
そのため、将来いつかその家に戻りたい、子供や孫に相続させたいと考えている場合には売却より賃貸を選んだほうが良いです。
デメリット1：赤字になる可能性がある
賃貸経営の場合、入居者がいなければ家賃は得られません。
仮に入居者が見つかっても、退去されてしまったら無収入です。賃貸経営では必ずしも利益が出るとは限らず、赤字になる可能性もあることは理解しておくべきです。
デメリット2：売却する際には価値が下がる可能性がある
不動産を賃貸として活用した後に気が変わった場合でも、売却することはできますが、その際には資産価値が下がっている可能性が高いです。
築年数が短い方が価値が高いのは当然ですし、それに加え賃貸として活用している不動産は、投資用物件と認識され売却価格が下がりやすい傾向にあります。
「賃貸として上手くいかなければいつか売れば良い」という甘い考えは危険なので、賃貸経営に不安があったり面倒に感じたりするなら最初から売却を選択すべきです。
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