不動産賃貸経営をご検討されている方は「オーナーチェンジ物件」という言葉をご存知でしょうか？
オーナーチェンジを知ることで、経営の幅を広げられるだけではなく、自分が物件を売る際の手段としても利用することができます。
今回は、そんなオーナーチェンジ物件の意味とその仕組みについて解説していきます。
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オーナーチェンジ物件とは？
まずはオーナーチェンジ物件の意味ですが、賃貸物件に入居者がいる状態で物件を売買し、所有権を買主に渡すことを言います。
オーナーチェンジする理由として挙げられるのが
- 家主がご高齢で後継ぎがいない
- 空室が多く事業が回らないためにオーナーチェンジを求めている
など、チャンスを引き当てられることもある反面、ハズレくじを引き当ててしまうこともあります。
また、中には満室の状態でオーナーチェンジを求める方もいらっしゃいます。
様々な理由があるオーナーチェンジ物件ですが、どのような仕組みなのでしょうか？
オーナーチェンジの仕組み
ここからは、オーナーとはどういった仕組みなのかを解説します。
まず、物件のオーナーがなんらかの理由で「物件を売りたい！」というところからスタートします。
そして、「物件が欲しい！」という買い手が居る必要があります。
オーナーチェンジ物件は、以下のことが引き継がれます。
- 契約終了の際、物件（部屋）を返してもらう権利
- 契約終了の際、入居者に原状回復してもらう権利
- 入居者に賃料を払ってもらう権利
- 物件（部屋）を入居者に利用させる義務
- 物件（部屋）に修繕要求があった場合に修繕する義務
- 入居の際に預かっていた敷金を契約終了時に返還する義務
これらの権利義務を引き継ぐことになります。
これだけ見ると「オーナーチェンジ物件って不利なことまで引き継いじゃったら怖い」と思うかもしれません。
次に、オーナーチェンジ物件で気をつけておきたいことを解説します。
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オーナーチェンジ物件で気をつけること
オーナーチェンジ物件で気をつけることは以下の通りです。
なげ売り出しているのかを調べておく
ここが一番大事なところで、どうしてオーナーチェンジするのか？を知っておきましょう。
「自分は老齢で後継がおらず、不動産管理など煩わしいことから離れて生活がしたい」などという理由もあれば「空室が埋まらずとっとと手仕舞いしたい」という理由を腹の中に隠している人もいます。
本当に良い物件ならば、手放さないのが普通ですよね。どうして物件を手放すのか、理由を探っておきましょう。
入居者トラブルがないかを確認する
先にも挙げましたが、オーナーチェンジするには何かしらの理由があります。その中でも「入居者にトラブルメーカーが居る」というのはキツイものです。
「夜中に大声で騒いだり近隣に迷惑をかける」
「家賃滞納する入居者が居る」
など、できるだけ避けたいものです。
自分で最初から築き上げた場合なら入居者を選ぶ権利はこちらにありますが、オーナーチェンジ物件の場合には最初から入居者が住んでいるので、相手を選べません。
オーナーチェンジする前に、近隣の方から情報を得たりしてリスクを浮き彫りにしておきましょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件は入居者が最初から住んでいる状態で、いい条件の物件が転がっていることもあります。
しかし、世の中美味しいことの方が少なく、オーナーチェンジをしたがる人には、それなりの理由があります。
しっかりと自分の中で精査してくださいね。
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