中古物件の購入を検討しているとき、何から始めればいいのか迷う人が多いと思います。
どのタイミングでどんな手続きをするのか把握していれば、物件の購入をスムーズに進められます。
そこで、中古物件を購入したい人に向けて、購入に至るまでの流れを解説します。
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中古物件の購入計画を立てる
中古物件であっても、高額な買い物であることに変わりはありません。
そこで、どのくらいの金額が必要なのか、どれくらいのペース返済できるのか、事前に把握することが大切です。
中古物件の購入費用を決める
まずは、中古物件を購入するまえに、あらかじめ予算を確定しておきます。
ここで想定される予算とは、家計を圧迫することなく購入できる金額のことです。
[貯蓄額]−[入居費用+生活予備費+将来のための貯蓄]＝[購入時に使える現金額]
入居費用、生活予備費、将来のための貯蓄額は、家族の状況により大きく変わります。
また、これはあくまで必要な現金であり、住宅ローンによる返済額は含まれていません。
中古物件の内見候補を絞る
次に、複数の不動産会社のサイトを使って、希望に近い中古物件をリストアップしましょう。
不動産会社を通じて内見の予約をすれば、実際に物件を見学できます。
中古物件の場合、住人が住んでいることも少なくありません。
そのため、内見の時間が限られる、内見を断られる可能性も念頭に置いておきましょう。
購入する中古物件を決定する
複数の候補物件のなかから、実際に購入する物件を決定します。
自分の意志を売主や不動産会社に伝える前に、最後のチェックを行います。
中古物件の状態をチェックする
中古物件は、外観はきれいにリフォームされていても、内部の老朽化は進んでいます。
そこで、購入の意思を固めたら、もう一度、中古物件の状態をチェックしましょう。
シロアリ被害などの建物の内側のトラブルは、なかなか自分の目で確かめられません。
そこで、購入後に発覚したとき、売主と買主のどちらが責任を負うのか、確認しておくようにしましょう。
控除対象の中古物件かどうかを確認する
希望の中古物件が、住宅ローンの控除対象であるかどうかを確認することも必須です。
住宅ローン控除とは、所得税から一定の割合の金額が差し引かれる制度で、「住宅ローン減税」とも呼ばれています。
控除の対象は、一定の条件を満たしている物件に限られます。
そのため、あとで適応外だと分かったら、支払い計画に狂いが生じます。
そこで契約する前に、国税庁のHPや不動産会社を通じて確認しておくと安心です。
中古物件の購入を申し込む
中古物件の最終確認を終えて、購入資金のめども立ったら、購入の申し込みに進みます。
売主に物件購入を申し込む
購入の申し込みは、売主に直接する場合と、不動産会社を介する場合があります。
不動産会社があいだに入る場合は、記入した購入申込書を売主に届け、確認してもらいます。
その後、契約条件など細かい部分を詰めていくのですが、あくまで契約前になりますので、途中で辞退することも可能です。
住宅ローンの仮審査に申請する
同時に、金融機関を通じて住宅ローンの仮審査を申し込みます。
どうしてこのタイミングなのかと言うと、買主の支払い能力を見極めるために、仮審査の結果が利用されるからです。
住宅ローンの仮審査は、複数の金融機関に申請でき、問題がなければ1週間ほどで結果が出ます。
提出書類に不備があると、さらに時間を要してしまうため、余裕を持って申請することが大切です。
中古物件の売買契約を行う
そしていよいよ、中古物件の売買契約に進みます。
売買契約は「重要事項説明書」と「売買契約書」に署名・捺印した時点で成立します。
この２つの書類の情報量はかなり多く、その場ですべてを理解することは困難です。
そこで事前にコピーを見せてもらってもいいでしょう。
重要事項説明書の説明を聞く
国は、不動産を売却する際、宅地建物取引士が買主に重要事項を説明することを義務づけています。
その内容を記しているのが重要事項説明書。
登記、規制や負担、インフラ設備など、建物の利用や安全性に関わる事項が記されています。
その内容の説明を聞き、相違がなければ売買契約に進みます。
気になる点があったら、遠慮せずに質問するようにしましょう。
売買契約書の確認をする
重要事項の説明内容に同意したら、次に売買契約書の確認に進みます。
そこには、中古物件の表示、支払い金額や違約金、引き渡しの日程などが記されています。
また、所有権に関わる事項は、問題が残されていないかどうか必ず確認しましょう。
あとで建物のトラブルが発覚することもあるため、売主の「契約不適合責任」の確認も必須です。
頭金と手付金を準備する
中古物件の売買契約が成立したら、頭金と手付金の支払いに進みます。
このふたつの支払いは、住宅ローンが使えませんので、現金を用意する必要があります。
頭金は購入価格の2割が目安
中古物件の購入価格のなかから、住宅ローンの借入額を差し引いた金額が、頭金に該当します。
頭金の金額は、厳密に決められていませんが、購入価格の2割が相場と言われています。
手付金の種類は３つ
手付金とは、売買契約の成立を前提に、売主に預けるお金のことです。
残金の支払い後に返還される場合と、残金支払いに充てられる場合があります。
手付金は、契約が解除されたときの保証金（解約手付）、契約違反が発生したときのペナルティ（違約手付）、購入の意思表明（証約手付）の3種類。
物件の購入費用の5%から10%程度が相場です。
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住宅ローンの本審査に申し込む
売買契約が成立したら、今度は、住宅ローンの本審査に申し込みます。
審査が通って初めて、住宅ローンを使った残金の支払いが可能となります。
本審査はプランをひとつに絞って申し込む
仮審査は複数の金融機関に申請できますが、本審査はひとつに絞らなくてはなりません。
住宅ローンは、金利のタイプ、ローンの種類、返済期間や金額など、プランにより詳細が異なります。
本審査を申し込む時点で、自分に適した住宅ローンのプランを決定しておく必要があります。
本審査は余裕をもって申請すること
本審査は、審査内容が細部にわたるため、結果が通知されるまでに10日ほどかかります。
申請者の収入や職業、物件の状況により、さらに時間を要することもあります。
本審査に時間がかかると、スケジュールに遅れが生じ、家族の通勤や通学に支障が出かねません。
そのため、提出書類に不備がないように準備し、余裕をもって申請しましょう。
登記手続きを行う
土地や建物は一種の財産であるため、所有者をはっきりさせておく必要があります。
そこで行われるのが「登記」と呼ばれる手続きです。
司法書士に登記を依頼する
登記の手続きは、売主でも買主でもなく、委託された司法書士が行います。
中古物件を購入する場合、「所有権移転登記」と「住宅ローンの抵当権設定登記」のふたつが必要です。
ふたつの登記のために必要な書類を準備し、委託している司法書士に送ります。
登記の完了は決済のあと
必要書類を送ったら、ただちに登記手続きに進むわけではありません。
しばらくのあいだ、登記上の名義はそのままの状態になります。
司法書士が登記申請を行うのは、引き渡しが完了したあとになります。
後日、登記事項証明書が送られてきますので、確認するようにしましょう。
引き渡しを行う
中古物件を購入するまでの長い道のりは、ついに引き渡しにより完了します。
ここで言う引き渡しとは、残金などの決済と鍵の受け取りの両方を意味します。
引き渡しの場所は金融機関
中古物件の引き渡し日は、現金の引き出しや残金の振り込みなど、さまざまな手続きが一気に行われます。
そのため、住宅ローンを取り扱っている金融機関に、売主、買主、不動産会社、司法書士など、あらゆる関係者が集まります。
決済の内容を確認する
このとき買主が支払うものは、購入する物件の残金の他、複数の清算金、不動産会社の仲介手数料、登記費用など多岐に渡ります。
買主の銀行口座に住宅ローンの契約金額が振り込まれ、そこから各々に振り込まれます。
振り込み状況は、通帳の記帳を通じて確認する流れになります。
支払いの確認が終わり、残りの書類記入が済んだら、物件の鍵が渡されます。
まとめ
ここまでが、中古物件を購入が完了するまでのおおまかな流れです。
購入に必要な手続きは、買主や物件の状況により変わるため、必ずしも同一の流れになるとは限りません。
そのため、分からないことがあったら、不動産会社など専門家に問い合わせることをおすすめします。
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