転勤する、家族が増える、離婚するなどの理由で、今住んでいる家を売りたいと思っている、でもそれって可能なの？
結論から言いますと、ローンが残っている家を売却することは可能です。
煩雑な手続きや負担が発生するのでは？と心配になる人もいるでしょうが、住宅ローンの返済中に家を売却するケースは意外と多いんです。
とはいえ、住宅ローンの返済が残っている場合、買主に引き渡せる状態にするために必要な手続きがあります。
そこで、住宅ローンが未返済のタイミングで家を売ることになったら、どのような点に注意すればいいのか具体的に解説します。
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家を売却できる条件は住宅ローンの完済
住宅ローンが残っている段階で家を売ることは可能ですが、そのまま売ることはできません。売却のタイミングでローンを完済していることが大前提です。
家を売却して得たお金を返済にまわす
住宅ローンを完済する方法として、預貯金などの手元資金を使って残金を支払えるのが最善です。
ただ、残金が少ない場合はそれが可能でしょうが、手元資金を使い切ってしまうと、家を売却したあとの住み替え費用が残りません。
そこで、住宅ローンがまだ残っている人は、家を売却して得たお金を返済にまわし、完済した状態に戻すことを目指します。
売却時期を目安に住み替え資金を確保
家を売却して得たお金の一部をローンの返済にまわすとしても、自分の希望通りの価格で売れるとは限りません。よほどの好条件の物件でない限り、程度の差こそあれ、価格が下がることが大多数です。
そこで、できるだけ家を高く売れるような不動産会社を選び、ローン残額の範囲内で売却することを目指します。
そのうえで、日ごろから家計を見直したり節約したりして、住み替え資金に余裕を持たせることも大切になるでしょう。
ローンが残っている家の査定を出す
できるだけ家を高く売ることが、ローンの返済と住み替え費用を確保するための目標。そこで、家がどのくらいの価格で売れるのか、現状を把握することからスタートします。
ローン完済を目指して複数の業者に査定依頼
家の売却価格は、不動産会社に査定を依頼することで、ある程度は把握できます。ここで「ある程度」と言ったのは、不動産会社の基準により価格がかなり上下するからです。不動産会社には、適正な価格を出すところもあれば、仲介契約をとりたいがために高額な価格を出すところもあります。
高額な査定額から「住宅ローンを完済できる！」と喜んで、その会社と契約を結んだとしても、長いあいだ売れなければ売却価格を下げざるを得ません。
そこで、査定は複数の不動産会社に依頼し、対応などからもっとも信頼できる会社を選び出すことがポイントです。
ローン返済が可能かどうか計算する
査定を通じてある程度の相場を把握したら、ローンの残額と査定額から「売却後に残る差額」を算出しましょう。ここで注意しなければならないのは、差額がすべて自分の手元に残るわけではないこと。
家が売れた場合に不動産会社へ支払う仲介手数料、引き渡し日までの固定資産税などの諸経費を差し引いて算出する必要があります。
また、家が売れない期間が長引くとそのぶん資産価値は下がっていくため、差額は定期的に見直す必要があります。
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ローンが残っている家の内覧方法
ローンが残っている家は、できるだけ高く売ることで、売主の費用負担を減らすことができます。そこで力を入れたいのが内覧です。
家に住みながら売却先を探す場合
住宅ローンが返済中の場合、その家に住み続けながら買主を探すことが一般的です。内覧希望者があらわれた場合、自分が住んでいる状態で家を見てもらうことになりますが、その人は「ここでどんな生活ができるのか？」を基準に購入を検討します。
そのため、いちど売却活動が開始されたら、家を劣化させないように注意を払いつつ、それをもっともよく見せるように工夫することが大切。
片づけをする、照明を明るくする、生活感をなくす、庭の手入れをするなど、内覧があることを前提に家の状態を維持することを心がけましょう。
空き家の場合は不動産会社に一任も可能
自分は別の家に住んでおり、空き家の状態で住宅ローンを返済している場合は、内覧を不動産会社に一任することができます。
その場合、不動産会社が内覧活動にどれだけ対応してくれるのか、仲介を依頼するまえに確認することが必須です。
家の売却額で住宅ローンを返済できない場合
家を売ったお金で住宅ローンを返済するのが最善の方法。しかし、家の価値が大きく下がった、手元資金が十分にないなどの理由から、別の選択肢を検討することも可能です。
住み替えローンを利用する際の注意点
住み替えローンとは、新しい家のローンに前の家のローンの残高を合算して借り入れるという方法です。これにより、住宅ローンの未返済分を新しい家で暮らしながら返済することが可能。
とはいえ、以前の住宅ローン残高もあわせて借り入れるため、融資審査のハードルがあがりますので、返済が難しいと判断されたら申請が却下されますので注意しましょう。
返済が困難と判断したら任意売却
何らかの事情で住宅ローンの返済が難しいとなった場合は、任意売却という方法をとります。任意売却とは、金融機関から特別に許可された状態で家や土地を売るというもの。
通常、家を売却する場合は、ローンを返済することで抵当権や差押えを解除する必要があり、それが不可能であると判断されたら競売にかけられます。
競売の場合、短い期間で入札と開札をおこなうため、売却価格が下がることが多く、金融機関は十分な金額を回収できません。
そこで、一定の猶予を与えて通常と同じ売却活動をおこなうことで、できるだけ高値で売ろうというのが任意売却の意図です。
家の売却先が決まったらすること
ローンが残っている家は、抵当権を外した状態でなければ売却できません。そのため売却先が決まったら、残金を支払った時点で家の抵当権を抹消する手続きをおこないます。
抵当権とは住宅ローンの担保
抵当権とは、万が一、住宅ローンの返済が難しくなったときに備えて、金融機関が家を担保とする権利のこと。
この権利があることにより、ローンの返済が滞ったときに、金融機関は家を競売で売って未返済分を回収できます。
抵当権をつけたまま家を売却することは可能ですが、負債を引き継ぐことになりますので、その状態で購入する人はいないと考えていいでしょう。
抵当権抹消のタイミングは家の引き渡し
抵当権の抹消手続きをすることで、登記簿謄本から抵当権の記載を消すことができます。手続きのために必要な書類は、ローンを借りている銀行などの金融機関が持っていますので、家を売却する予定がある人は早めに伝えておきましょう。
引き渡しのときにローンの残金を入金しますので、同日に金融機関の担当者が抵当権抹消のための書類とともに同席します。
入金の確認がとれたら、担当者から書類を受け取った司法書士が手続きか完了させ、そのあとに買主の購入が完了します。
まとめ
ローンが残っている場合、未返済分を手元資金で完済できるか、売却金で確保できるのかなど、家を売る方法を考えます。
そのうえで、返済が難しい場合は、どのような方法で売るのがベストなのか、状況を見ながら選び出すことになるでしょう。
売却するときに抵当権を抹消できるように、通常の家の売却よりも計画的に進めていくことが大切です。
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