土地の整地工事費用とは？
土地を更地（さら地）にするということはつまりそこに建っている建物の解体をするということですが、およそどれくらいの費用が掛かるのでしょうか。
一般的な家屋を例にとって解説をしていきます。
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なぜ更地にするのか？
「空き家になってしまっているので更地にして売却したい」「引っ越すため土地を売却したい」あるいは「家を建て替えたい」「駐車場経営をしたい」「アパートやマンションを建てたい」「借地にしたい」など、更地にする理由は様々です。
近年増えているのはご両親が亡くなったなどの理由で実家が空き家になってしまっているケースです。
これまでは何かと見過ごされて来た空き家ですが、平成27年5月26日より「空き家対策特別措置法」が完全施行されたように、空き家問題は深刻な社会問題にもなっています。
「空き家」が周囲に与える悪影響
建物、特に木造家屋はいざ空き家になると急激に劣化が進みます。
腐食が進みやがては倒壊するなどで周囲へ被害を及ぼす可能性があります。
またそのほかにも劣化が進むことで台風などで屋根が飛散してしまう、地震で倒壊してしまう、塀が崩れてしまうなどといった影響や、空き家のために不法侵入の的になり犯罪を助長するきっかけになってしまう、放火のリスクがある、ゴミを不法投棄されるリスクがある、植栽などが手入れされないまま放置されることで害虫や害獣の被害あるいは道路の一部をふさいでしまうなどの危険性も孕んでいます。
これらの理由から国が空き家対策特別措置法を制定、施行したのです。
「売却」が目的で更地にする場合に知っておきたいこと
空き家になっているケースでは上記の理由から即座に解体・更地にすることが望ましいのですが、「土地の売却」を目的として更地にする場合にはメリットとデメリットがありますので少し触れておきます。
更地にするメリット
売却を目的とする場合、更地だけの方が買い手がつきやすいという現状があります。
「建物付きでは売れないの？」と思う方もいるかと思いますが、それは築年数によります。
新築や築後10年以内であればある程度買い手が見つかる可能性もありますが、一般的に築後20年を超えると建物自体の価値はなくなり、土地だけの価値が残ると言われています。
そのため築20年以上の建物が残っていると新たな買い手はまずその建物を解体しなければならなず、非常に安く売りに出すことになります。
ですので売却を目的とし築20年以上が経過している場合は更地にして売りに出すという方がメリットがあると言えます。
更地にするデメリット
更地にするには当然、現在建っている建物を解体しなければなりませんので、その解体費用が発生します。
またその土地に建物（民家）があると土地にかかる固定資産税は「200平方メートル未満で6分の1」に減額されるのですが、いざ更地になることでその固定資産税がおよそ3倍から6倍になると言われています。
土地がすぐに売却できればまだ良いのですが、もし数年間売れない時期が続いてしまった場合、大きな負担となってのしかかってきます。この点はデメリット（リスク）であると言えるかも知れません。
両方で売り出す
土地を売却したい場合、確実に売れるかどうかは神のみぞ知ると言ったところですが、リスクを最小限に留めるために「中古物件」として建物と土地を売りに出すと同時に「更地渡し可能」と一言添え、もし買い手が更地を希望する場合はそこから解体を行うといった売り出し方も多く見られます。
更地にするための費用
更地にする＝解体するということですので、およそどのくらいが相場なのかを一般的な家屋を例にして解説します。
木造家屋：坪あたり3万円から4万円が相場
20坪＝60万円～80万円
30坪＝90万円～120万円
50坪＝150万円～200万円
鉄骨造（S造）：坪あたり4万円から5万円が相場
20坪＝80万円～100万円
30坪＝120万円～150万円
50坪＝200万円～250万円
鉄筋コンクリート造（RC造）：坪あたり5万円から6万円が相場
20坪＝100万円～120万円
30坪＝150万円～180万円
50坪＝250万円～300万円
＊坪あたりの相場は、次の費用を合算し坪あたりで割った平均となります。
- 仮設工事（足場や防塵・防音ネット、養生など）
- 作業員の人件費
- 内装の解体
- 重機による解体
- 屋根の解体
- 基礎部分の撤去
- 樹木等の撤去
- 産業廃棄物の処分費用
- 重機の運搬費用
- 付帯物の処分（車庫、門、物置など）
- 解体業者の利益
- その他諸費用
木造よりも解体が大掛かりで廃棄物の量や種類も異なる鉄骨造、鉄筋コンクリート造の場合はより費用が掛かります。
なおこの相場はあくまで一般的な相場であり、例えば地域によっても異なりますし、解体業者によっても詳細な費用は異なります。
また重機やトラックなどが入れる道幅であるか、道路使用許可などが必要になるか、隣家と充分な距離があるかなどによっても変動します。
場合によっては警備員を配置しなければならなかったり、仮設トイレや詰所などを設置しなければならなかったりするなど、様々な要素が絡み合ってきます。
そのため、見積もりは少なくとも3社から取り寄せることが望ましいと言われています。
二階建ての場合は？
二階建ての場合、二階部分は重機で解体していく作業のみになりますので、一般的には単純に2倍になるのではなく、一階部分の解体費用プラスαという見積もりになる業者が多いようです。
もし見積もりを依頼した際に2倍になっているようであれば慎重に選んだ方が良いかも知れません。
解体費用を買い手と折半する
いざ売りに出した時に「土地だけが欲しい」という買い手が現れた場合、建物の解体費用は売り手が全額負担するのか？というとそうとも限りません。
例えば備考欄などに「解体費用相談」などと一言添えておき、買い手との話し合いによって折半をする方向に持っていくことも可能です。
折半であれば負担は大きく軽減されます。
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解体費用を出来るだけ抑えるためのポイント
やはり誰もが思うのが解体費用を出来るだけ抑えたいということではないでしょうか。
あまりにも安い見積もりを出してくる解体業者の場合には逆に産業廃棄物を不法投棄されてしまうなどのリスクがありますので避けた方が無難ですが、次に挙げるポイントを踏まえると解体費用を抑えられます。
（１）解体する時期
建設業界と同様、解体業界にも繁忙期や閑散期があります。国土交通省が行った滅失建築物の調査報告によりますと11月～12月、あるいは2月～5月あたりが解体業界の閑散期に当たるようです。
これらの時期に依頼すると繁忙期よりも費用が抑えられる可能性が高くなります。
（２）自分で処分出来るものは事前に処分をしておく
家電リサイクル法の対象となる電化製品などはリサイクルショップあるいはインターネットオークションなどを活用し事前に処分する。
あるいは粗大ゴミは各自治体で処分をしているところが多いので回収を依頼するなど、事前に自分で処分が出来るものは出来るだけ処分しておくようにしましょう。
（３）解体業者へ直接依頼する
例えばハウスメーカーや工務店などを通して解体をする場合、自分のところで解体が行えないため他の解体業者に依頼するケースが多く、その場合はほとんどのケースで仲介料のような形でハウスメーカーや工務店が中間マージンを上乗せすることになります。
解体業者に直接依頼をした方がトータル費用は抑えられる可能性が高くなります。
ただし悪質な解体業者であれば専門の知識がない一般人を相手にいわゆる「ぼったくり」のような見積もりを出してくる可能性もあります。今回ご紹介した相場を頭に入れておきましょう。
（４）助成金が利用出来る可能性もある
自治体によりますが、古い建物を解体する場合に様々な条件に合致すれば解体費用の半分などを支給してくれる場合があります。
お住いの地域の自治体に確認をしてみましょう。
こちらもご覧いただくと、より詳しく「解体工事を安く依頼する方法」が載っています。
更地にする前に知っておきたい事
今回は更地にする費用と更地をする前に知っておきたいことを解説してきました。
売却を考えている場合は次のポイントを押さえておきましょう。
▼土地を更地にするには解体が必要
▼売却目的の場合は築年数等にもよるが更地の方が比較的買い手がつきやすい
▼更地にするとその土地にかかる固定資産税が3倍～4倍になる
▼「中古物件」と「土地」の両方で売りに出す方がリスクが少なくて済む可能性がある
▼解体費用は坪あたり木造で3万円～4万円、鉄骨造で4万円～5万円、鉄筋コンクリート造で5万円～6万円が相場
▼解体費用は諸条件によって大きく変動することがあるため、最低でも3社から見積もりを取ることが望ましい
▼解体費用を出来るだけ抑えるために自分で出来ることはやっておく
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