建物解体後に必要な滅失登記とは？
解体工事が完了した後に必要になる「建物滅失登記」とはどのような手続きなのでしょうか？
また申請を行わずにいるとどのようなデメリットが生じてしまうのでしょうか？申請方法や費用などと併せて解説をします。
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建物滅失登記とは不動産登記の一種
土地や家屋などの不動産は、法務局の登記簿に不動産登記をすることで「その家屋や土地の存在」あるいは「誰の所有物か」などを証明することができます。
そしてその登記簿に掲載されている内容を元に固定資産税が決定されます。
建物滅失登記とはその不動産登記の一種で「解体工事によってその土地の上に建っていた家屋が滅失した」ということを証明するために必要な登記となります。
『不動産登記法57条』においては、建物や家屋を解体してから1ヶ月以内に建物滅失登記を行うよう定めています。
＊なお、建物滅失登記は解体工事以外に火災で焼失してしまった場合などにも申請が必要になります。
どうして建物滅失登記が必要なの？
建物滅失登記の届け出は『不動産登記法』で義務と定めており『同法164条』では、滅失登記の申請を怠った場合【10万円以下の過料】に処されることがあるとしています。
しかしこの「過料」とはいわばペナルティのような意味合いであり「科料」や「罰金」とは違って「刑罰」ではありません。
極端に言えば滅失登記をしなくても良いということになりますが（ただし義務付けられていますのでこれを推奨するものではありません）、登記をしないことで様々な問題が発生してきます。
建て替えができない
解体をした後に新築に建て替える予定がある場合、一度滅失登記を行わなければ「その土地にまだ建物が残っている」状態とみなされますので、建築許可がおりません。
土地を売ったり貸したりできない
建て替えができないのと同じように、滅失登記がされていない場合はまだ「その土地に建物が残っている状態」とみなされますので土地を売ったり、駐車場にして貸したりすることができません。
固定資産税がかかる
その建物がまだ存在していることになりますので、実際には存在しない建物に対していつまでも「固定資産税がかかったまま」となってしまいます。
金融機関からの融資が受けられない
滅失登記を行っていないと、その土地を担保にして銀行や信用金庫などの金融機関から融資を受けるということができません。
このように、建物滅失登記をしないままでいると「その土地にその建物が存在している状態」となりますので、後になって様々な問題が発生してしまいます。
解体工事後は速やかに手続きを行うようにしましょう。
建物滅失登記はどうやって申請するの？費用はどれくらい？
滅失登記の申請方法は「解体した建物の所有者が自分で行う」または「代行してもらう」のいずれかになります。
自分で行う場合
人生の中でそんなに行う機会がありませんので何やら難しく考えてしまいがちですが、登記簿など建物についての書類が揃っていればその内容を転記する程度ですので、確定申告に比べれば全然難しくありません。
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：建物の住所を管轄する法務局に出向いて登記簿謄本を取得し、内容を確認する
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：法務局にて建物滅失登記申請書をもらい、必要事項を記載・転記する
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：解体業者から「取毀証明書」「解体業者の印鑑証明」「解体業者の登記簿謄本」を受け取る
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：上記1～3の書類と案内図を法務局に提出する
以上の手続きを経て提出すると、混み具合にもよりますがおよそ1週間程度で「登記完了証」が発行されます。
なお、案内図はネット上の地図を印刷したものでも構いませんし、手描きの地図でも構いません。
「建物が存在していた場所」に赤ペンで丸などをつけて、登記官が調査に行く際に「ここに建っていた」ことが分かればOKです。
＊取毀証明書とは？
取毀証明書（とりこわししょうめいしょ）とは、解体工事を行った業者が発行するもので「私がこの建物を取り壊しました」ということを証明するためのものです。
なお、都道府県あるいは自治体によっては必要な書類などが多少異なることがありますので、詳しくは建物の住所を管轄する法務局に確認をしましょう。
代行してもらう場合
代行してもらう場合、一般的には「土地家屋調査士」に依頼することになります。
ただ、自分で行う場合とは異なり、1週間～長い場合は2週間程度準備期間などを要することがあります。
建物滅失登記の申請は解体工事後から1ヶ月以内ですので、土地家屋調査士に依頼する場合は事前に相談をしておくか、工事完了後速やかに依頼をするようにしましょう。
なお、代行してもらう場合には委任状・依頼人の印鑑証明・実印等が必要になりますので、あらかじめ用意しておくとスムーズです。
建物滅失登記にかかる費用は？
自分で行う場合は登記簿謄本の取得費用（数百円程度）や印紙代（数百円程度）で済みます。
土地家屋調査士に依頼をした場合は相場として3万円～5万円程度の費用が必要になります。
課税台帳から建物が抹消される
無事に手続きを終えると、固定資産税の課税台帳からその建物が抹消され、翌年1月1日より固定資産税の請求がなくなります。
もし請求が続くようであればすぐに役所に確認をするようにしましょう。
建物滅失登記に困ってしまった例
自分で手続きを行う場合も特に難しいことはないとお伝えしましたが、これはあくまで「解体工事後速やかに」申請を行った場合です。
解体工事後から長らく時間が経ってしまうと手続きが複雑になったり大きな労力を強いられる可能性があります。
《建物滅失登記がされておらず、取り壊された年月日や解体業者も不明の場合》を例に、どのような手続き等が必要になるのか見てみましょう。
- ケース1
取り壊した年月日に関しては、登記官に「とにかく徹底的に調べる」ように強く言われてしまうことがあります。
親族や近隣住民の証言、課税台帳を調べたり担保権者に確認をするなど、とにかく何かしらの情報を得るよう言われるケースが多いようです。
- ケース2
取り壊した年月日は不詳のまま申請をします。
滅失証明書を取ることができない場合は、印鑑証明書を添えて取り壊し年月日および業者が不明である旨を記載して上申書を提出します。
その際に案内図も一緒に提出し、申請者の連絡先を記載しましょう。
登記官が調査を行い、問題がなければ滅失登記の手続きが進みます。
上記の2ケースはあくまで一例ですが、このように法務局や登記官などによって対応に多少の違いがあったり、確認を取る作業なども含めて多大な労力が必要になってしまうケースが多いようです。
家屋の解体などは人生で何度も経験するものではありませんので、ついつい忘れてしまいがちですが、あとあと面倒なことにならないように解体工事と建物滅失登記はセットであると覚えておきましょう。
迷ったら専門家に相談しよう
建物滅失登記は、解体工事完了後に速やかに申請をすればさほど難しいことはありません。
しかし、建物に抵当権などの担保がかけられている場合などは担保権者の承諾書を取得する必要があるなどケースによっては専門知識を要したり、解体工事が完了してから長い間放置されていたりすると様々な書類などが必要となってしまうケースもあります。
そのような場合、費用は発生してしまいますが手続きをスムーズに進めるためにも、土地家屋調査士あるいは司法書士などの専門家に相談することをオススメします。
