家を売却する前に知っておきたい!不動産売買のキホンのキ

家を売却しようと考えているものの、何から手を付けたら良いか分からないと悩んでいますね。

家を売るというのは生涯で何度も経験することがないでしょうから、基本的な知識を把握しておくだけでも安心できます。

何も知らずに不動産会社に言われるまま売却手続きを初めてしまうと後悔することになる可能性もあります。

家や土地を売る側としては大切な財産を手放すわけですから、自身でもしっかり基本の流れや注意点は把握しておくべきです。

当ページでは不動産売買の基礎知識や注意点を詳しくまとめていきますので、不動産の売却で損しないためにも是非最後までご覧ください。

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不動産売却の基礎知識を徹底解説

不動産を売却する際にはさまざまな手順を踏まえますし、売主側が負担しなければならない費用もあります。

まず始めに不動産売却の流れや費用などの基礎知識について解説していきます。

不動産売却の流れ

不動産を売却する際にはさまざまな手順を踏まえますので、大体の流れを把握しておきましょう。

  1. 不動産会社へ売却の相談
  2. 不動産の査定
  3. 媒介契約を締結
  4. 売却活動
  5. 購入希望者との条件調整
  6. 売買契約を締結
  7. 決済や引き渡しに向けた準備
  8. 引き渡し

不動産を売買する際には不動産会社を介するのが一般的なので、まずは不動産会社へ売却相談することから始めます。

その後は査定をしてもらい、売り出し価格や売却活動の方法など不動産会社の意向に納得できればいよいよ媒介契約を締結します。

契約を締結した後は、不動産会社がインターネットや折り込み広告などで購入希望者を募ります。
購入希望者が現れたら、不動産会社が売主と購入希望者の仲介役としてさまざまな調整を行ったり、物件の内見に同行したりします。

現状住んでいる家を売却する際には内見に備えて片付けや掃除などの準備をしましょう。

購入希望者が購入を決断したら売買契約を締結しますので、既存ローンの完済手続きや引っ越しなど売主は引き渡しに向けてさまざまな準備を行います。

契約で取り決めた通りの日程で引き渡しを行えば、不動産の売却は完了となります。

不動産売却で売主が負担する費用

不動産を売却するとまとまったお金が売主の手に入りますが、実は売主が負担しなければならない費用も多々あります。

思わぬ出費で頭を悩ませないよう注意しましょう。ここでは売主が負担する費用の一例をまとめていきます。

仲介手数料

不動産会社に不動産売買の仲介を依頼すると必要になるのが仲介手数料です。

仲介手数料とは売主と買主の間に入ってさまざまな調整や契約における事務手続きなどを行う不動産会社に支払う成功報酬のことです。

売主も買主も支払う必要がありますが、もしも売買契約が締結しなかった場合は支払う必要はありません。

なお、仲介手数料は宅地建物取引業法において上限額が「売買代金(税抜)の3%+6万円+消費税」(売買代金が400万円を超える場合)と定められています。

たとえば4,000万円で不動産を売却することになったとしたら、最大で138万6千円の仲介手数料が発生する計算です。

このように大きな金額になるので、査定額を算出してもらったらおおよその仲介手数料を計算しておくと良いです。

仲介手数料をいつ支払うかは契約する不動産会社により異なりますが、物件引渡しの際に一括で支払うか、売買契約時と物件の引渡し時に半額ずつ支払うのが一般的です。

抵当権抹消費用

売却予定の不動産を住宅ローンで購入している場合には不動産に抵当権が設定されていますから、売却に伴い抵当権を抹消するために抵当権抹消費用が必要となります。

なお、抵当権とは住宅ローンの契約者が返済できなくなったときに備えて不動産を担保とする権利のことです。つまり、現金一括で購入した不動産には抵当権はありません。

一方、住宅ローンをすでに完済した不動産に関しては、自動的に抵当権が抹消されるわけではないので、抵当権抹消登記の手続きが必要となります。

抵当権の抹消にかかる費用は大体2千円~5千円程と安いですが、忙しくてなかなか自分で手続きできず司法書士に依頼する場合には2万円程の報酬が必要です。

引越し費用

現状住んでいる自宅を売るとなれば引っ越しが必要になるので、業者に依頼するなら引っ越し費用が必要となります。

引っ越し業者の費用は、繁忙期や世帯人数、引っ越し先への距離などによって変動しますが、近隣の都道府県への引っ越しであれば4人家族で15~20万円程になります。

引っ越し先で家具や家電などの大物を新調するのであれば、引っ越し費用はもっと安く済む可能性があります。

また、引っ越しに伴い、廃棄する家具などがあれば処分費用もかかります。

さらに売却物件の引き渡しから引っ越し先に入居するまでの間に仮住まいが必要な場合には、一時的に賃貸物件を借りる費用も必要になるでしょう。

建物解体費用や修繕費用

家を売る際に、老朽化が進んでいると解体や修繕の必要性が出てきますので、それに伴い売主が解体費用や修繕費用を負担するケースがあります。

解体費用の相場は地域や土地の広さによって差があるものの、大体150万円~300万円となるます。

修繕費用は修繕箇所や規模によりますが、仮に水回りを一式リフォームするとなれば200万円~300万円程の費用が必要です。

買主が解体費用や修繕費用を負担してくれれば売主は負担がありませんが、これらは不動産会社の交渉力に左右される点でもあります。

複数の不動産会社で査定を依頼するのがおすすめ

不動産の売却は、仲介を依頼する不動産会社によって売却価格や売却活動などが大きく異なりますので、複数の不動産会社に相談するのが不動産売買の基本です。

とは言え、いくつもの不動産会社に足を運ぶのはとても大変ですし時間がかかりますから、不動産の一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

一括査定サイトを利用すれば複数の不動産会社の査定額を比較できますので、その中の気になる不動産会社へ相談をしてみると良いでしょう。

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不動産売却時の注意点

不動産売却における3つの注意点がこちらです。

  • 売り出し価格は適正かをリサーチする
  • 余裕を持ったスケジュールで手続きを始める
  • 信頼できる不動産会社に依頼する

不動産を売却する際には不動産会社に査定を依頼するのが一般的ですが、自身でも査定価格が市場価格と比べて大幅に差がないかを確認しましょう。

たとえば、インターネットの物件情報サイトや折り込みチラシを見て、売却する不動産に近い条件の物件がいくらで売買されているかを調べると良いです。

また、前述したように不動産売却ではさまざまな流れを踏まえますから、希望通りのスケジュールで売却できるとは限りません。

なかなか購入希望者が見つからなかったり、購入希望者との条件調整が長引いたりすることも考え、余裕を持った日程で手続きを始めることが大切です。

なお、査定額の高さだけでなく、担当者が信頼できる相手かどうかも不動産会社を決めるうえで重要なポイントです。

不動産売買では思うように手続きが進まないケースも多いですから、なかなか連絡が来ない間でもあの担当者に任せておけば大丈夫と思える不動産会社を見つけましょう。

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