中古物件の不動産取得税を知りたい

私たちが生活する上で絶対に欠かせないもの、それは家です。

そんな家を新しく建築する人もいれば、既に建っている家、すなわち中古物件を購入する人もいます。

新しく建築する人は、建築費を建築会社に支払い家を建築します。また中古物件を購入した人は、売買代金を売主に支払い、家を取得します。

建築費も売買代金も家本体の費用ですが、どちらも家本体のお金以外にかかる費用があります。

それを一般的には諸費用と呼ばれたりしていますが、例えば家を購入する際にかかる税金や、売主と買主との間に仲介する第三者がいればその人への報酬(仲介手数料)、請負契約書、売買契約書に貼る印紙代、家の登記する際にかかる登記費用、火災保険の保険料などが挙げられます。

その諸費用の中に税金も含まれますが、一つとして不動産取得税があります。

この税金は気をつけなければいけない点や、軽減できる点もありますので詳細を解説させていただきます。

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そもそも不動産取得税とは・・・

不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得した人に対して、その取得の1回限定の税金です。この税金は国ではなく各都道府県が課税する地方税に該当します。

この『取得』には家の新築、売買による購入だけでなく、不動産の交換なども含まれます。なお相続による取得は含まれません。

不動産を取得した場合は、基本的には各都道府県に不動産取得税申告書を自分で提出しますが、提出しなくても各都道府県より通知がきますので、それで納税する事になります。

しかし、後で説明いたしますが条件によって不動産取得税は軽減できるのですが、軽減を適用したい方は自分からの申告が必要になってきますので注意が必要です。

また、他の所得税、固定資産税と違い納付期限が一定ではなく、通知書に記載された期限が納付期限になりますので、こちらも注意が必要になります。

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不動産取得税はいくらくらいかかるの?(土地編)

不動産取得税の事は先程で少しは理解できたと思います。次に、いくらくらい税金額になるのかが知りたいところだと思いますので、説明していきます。

土地を新たに取得した場合の不動産取得税の目安ですが、次の算式により計算します。

課税標準額=固定資産税評価額(①)×1/2 (特例②)
税額=課税標準額×3%(税率)

たくさん耳慣れない言葉が出ていますので一つ一つ説明していきます。

先ず算式の中の①の固定資産税評価額ですが、これは自分で評価するものではありません。

各市町村が土地の評価をしていくのですが、すごく大雑把に言えば、いつも皆様が歩いている道路には数字が割り振られています。例えば200とか180などです。

この数字の意味は200であれば1㎡あたり20万円の評価を意味します。

そしてこの道路に接する宅地は1㎡あたり約20万円の評価であり、仮に100㎡の敷地面積であれば20万円×100㎡なのでその宅地の評価は2000万円になります。

ただし、宅地と言っても間口が狭い、奥行きが長い、2つの道路に接している等、敷地の形状によって使いやすさ(利便性)が変わってくるので敷地の形状によってその後に微調整され、それを踏まえて土地の評価が決まります。

先の道路に割り振られている数字を固定資産税路線価と言い、これは誰でもインターネットで検索、確認する事ができます。

都心のような利便性が高く、地価が高い場所ほどこの固定資産税路線価は高くなり、また同じ道路でも幹線道路は商業施設、店舗も建築できるなど用途が幅広く建築できるのでこれもまた高くなります。

次に②の特例についてですが、2021年3月31日まで宅地の固定資産税評価額を1/2にするといった特例があります。

これは宅地である事と、取得日が期限内である事以外の条件がないので住宅を検討されている方は受けられるのではないかと思います。

そして、上記の①と②で課税標準額が分かったところで、後は税率の3%を掛ければ不動産取得税額になります。

実はこの3%の税率ですが、本来は4%でしたが先程と同じく2021年3月31日までの取得であれば3%にする特例になっておりますので、気を付けていただければと思います。

上の例であれば、100㎡の宅地で20万円/㎡の不動産取得税は100㎡×20万円×1/2×3%=30万円になります。

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不動産取得税はいくらかかるの?(建物編)

それでは土地の次は住宅を取得した場合の不動産取得税ですが、こちらも算式があります。

課税標準額(=固定資産税評価額)×税率3%(特例)=不動産取得税

それでは一つずつ見ていきましょう。先程も出てきました固定資産税評価額ですが、建物の場合は再建築価格価額を基にして計算されます。

これは評価する家屋と同等の家屋を新築した場合にかかる費用(再建築価額)を基にしますが、中古物件の場合もちろん新築と比べて価格が低くなるのは当然なので年数の経過に応じて補正を行います。

この経年減点補正率は構造と経年数で補正率は決まります。この調査を基に経年減点補正率をかけた数字が家屋の評価になります。

次に税率の3%ですが、こちらも取得した建物が住宅であれば2021年3月31日までであれば本来4%が3%になりますので今であれば税金は少し減らせる事ができます。

さらに特定の中古住宅は要件を満たせばさらに軽減できる措置があります。

それはその建物の新築時期に応じた控除額(自治体によって違う為、確認が必要です。)が設定されており、固定資産税評価額から引く事ができます。

それを算式にしますと、

【固定資産税評価額-新築時期に応じた控除額】×税率3%=税額

になります。

例えば東京都の場合はこのような控除額になります。

新築された日 控除額
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1000万円
平成9年4月1日以降 1200万円

(東京都HPから抜粋)

では、この控除を受けられる要件について説明させていただきます。

  1. 個人が自己の居住用に取得した住宅である事
  2. 50㎡以上240㎡以下(現況の床面積)
  3. 昭和57年1月1日以後に新築されたもの
    (但し、この日以前でも耐震基準に適合していることの証明がなされれば可能)

この①~③までの要件を全て満たした中古住宅であれば控除を受けることができますが、申告が必要になってきますので、満たす方は申告を忘れないように注意しましょう。

さらに特定の住宅の敷地は税額を軽減できます。(テーマが中古住宅なので新築の要件は割愛します。)

下記の要件に該当する場合で、上記の要件(①、②、③)を満たす中古住宅の宅地を取得したときは、次のA とBの金額のうち、多い方の金額を税額から控除できます。

要件とは、土地を取得した人が、その土地を取得した日から1年以内にその土地の上にある中古住宅を取得したとき、あるいは、土地を取得した人がその土地を取得した日前1年の期間内にその土地の上にある中古住宅を取得していたときになります。

土地と家をどちらが先でも要件に当てはまりますが、1年以内というのが共通で定められております。

それでは直接、税額から控除できるAとBですが・・

A 45,000円
B (その土地の1㎡当たりの評価額×1/2)×(住宅の床面積×2)×3%

例えば、2000年に新築された(床面積95㎡、固定資産税評価額1300万円)とその敷地(面積200㎡、1㎡当たり固定資産税評価額20万円)を購入した場合。

住宅の税額は?  (1300万円-1200万円)×3%=3万円
土地の税額は? (20万円×200㎡)×1/2×3%=60万円
A 45,000円
B (20万円×1/2)×(床面積95㎡×2)×3%=57万円

合計 6万円(住宅の税金額3万円+土地の税金額3万円)

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まとめ

ここまで不動産取得税について説明してきましたが、いかがでしょうか?

不動産取得税の税率の特例の期限を知っているのと知らないとでは家を検討しているのであれば、特例を受けられる時に購入をした方が得をします。

また中古住宅を検討している方も新築時期に応じた控除額を頭に入れながら、どの築年数の中古住宅を購入すればいいのかも判断材料になります。

また特例を受けようにも申告する事を知らないで受けられない等、不動産取得税に限ったことではありませんが、税金を知らないと損をする事はたくさんあります。

不動産は日常雑貨のように常に扱い慣れているものではなく、分からない事がたくさんあるので、購入の際には信頼できるパートナーをしっかり見つけ、実りある人生を送っていただければと思います。

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