空き家を解体せずに売却するか賃貸で不動産収入を得る上手な方法

引っ越しをするときに手放した家、親から相続したけどいらない家など、放置している空き家は全国各地にあります。

使う予定がない空き家は早めに売却した方がメリットになることがたくさんあります。

使う予定がない空き家を所有し続けているのはデメリットだらけです。

今回は空き家を解体せずに売却する方法と賃貸に出して不動産収入を得る方法について紹介します。

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空き家を解体せずに売却する方法

売却する大まかな流れ

①空き家の売却価格の相場を調べる

まず始めに空き家の売却価格の相場を調べましょう。

古い空き家の場合は建物に価格すらつかないこともありますが、新しい物件や中古物件の需要が高い地域は価格がつくこともあります。

ネットの一括査定サイトなどを利用して売却価格の相場を把握し、その後不動産会社に訪問査定の依頼をしましょう。

ちなみに、空き家で高い価格がつく条件は土地の価格と建物の価格が足した金額になるときです。

低い価格になるのは土地の価格から建物の取り壊し費用を引くときです。

②不動産会社に依頼する

空き家の査定価格が気に入れば、不動産会社に売却を依頼し契約を結びましょう。

不動産会社と結ぶ媒介契約には専属専任媒介契約や専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ取引形態が違います。

③空き家を売りに出す

不動産会社が空き家の購入希望者を募集します。

空や家の場合は不動産会社にカギを預けて、売却主が内覧に立ち会う必要はありません。

④売買契約締結そして、引き渡し

売買契約書重要事項説明書などの必要書類を用意し、契約を締結します。

清算すると同時に売却する物件を引き渡して、空き家の売却が完了します。

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売却するときの注意点

空き家売却にかかる費用

次に、空き家を売却するときにかかる費用について紹介します。

このことを頭に残さないと売却したのにもかかわらず、利益ゼロということになります。

税金について

空き家の売却によって利益が出る時、所得税と住民税という2種類の税金を支払う必要があります。

相続で受け取ることになった空き家を売却した時に支払う税金は、通常の物件を売却した際に支払う税金とは訳が違うのです。

まず、相続税と譲渡所得に関することについて説明します。家を売却して利益が出た時、譲渡所得としてカウントされるので、住民税や所得税を支払う義務があります。

譲渡所得の計算方式は以下のとおりです。

  • 課税譲渡所得金額=譲渡価格-(取得費用+譲渡費用)-特別控除額

通常の物件を売却する時と違う点は、相続によって不動産を取得した際に出た相続税や、相続時にかかった登録費用などが取得費用に加算できる点です。

続いて印紙税のことですが、売買契約書にかかる税金なので必要です。

印紙税は10万円を超える金額で、2014年4月1日~2020年3月31日までに作成される契約書は、印紙税軽減措置の対象となっています。

印紙税の金額は以下のように定められています。

印紙税(円) 本則税率 軽減税率
10万~50万 400円 200円
50万~100万 1000円 500円
100万~500万 2000円 1000円
500万~1000万 1万円 5000円
1000万~5000万 2万円 1万円
5000万~1億 6万円 3万円
1億~5億 10万円 6万円
5億~10億 20万円 16万円
10億~50億 40万円 32万円
50億~ 60万円 48万円

税金以外の費用

①登記関連の費用

空き家を売るときには登記が必要です。登記には、印紙税や所有権移転登記、抵当権抹消登記があります。

自分の力ではなかなか難しく手間がかかるので、代行業者に頼む費用もかかる可能性もあります。

②所有権移転登記

所有権移転登記には、料金が発生します。登録免許税です。金額は固定資産税評価額の2%となります。

また、空き家を相続する時にも所有権の移転登記が必要で、登録免許税がまたかかります。金額は固定資産税評価額の0.4%です。

③抵当権抹消登記

抵当権抹消登記とは、文字通りで抵当権を抹消する手続きのことです。この抵当権抹消登記をやらなければ、空き家を売却できません。

この登記にかかる費用は主に4つで、1つ目は登録免許税です。

登録免許税の金額は不動産件数×1000円となります。

2つ目の司法書士費用は1万~3万円が金額の相場です。

3つ目の事前調査費用とは、不動産の登記情報を参考する時に必要な費用のことで、相場は500円程度かかります。

最後に事後謄本の取得費用のことですが、抵当権が抹消されているかを確かめるための費用で、謄本を取得するための費用でもあります。

目安は500円前後で設定しましょう。

④管理費

空き家を売却して、早く買い手が見つかればいいのですが、売れない場合には、空き家の清掃や修理、税金などの管理費が必要となります。

また、交通費や不動産管理会社に頼む場合の費用がかかる可能性もあります。

空き家の管理を自力でやるか、管理会社に頼むかで費用の金額が変わるので、慎重に検討しましょう。

➄売却手数料

買い手を見つけてくれた不動産会社には、売却手数料を支払います。売却手数料とは成功報酬と同じなので、売却が決まるまで支払う必要はありません。

売却手数料の相場は、物件引き渡し時に50%、売却契約締結時に50%です。

売却手数料の上限は、売却価格の値段ごとに、上限があって以下のように法律で決められています。

売却価格 売却手数料の上限
200万円以下 5%
200万~400万 4%
400万~ 3%

複数の会社に空き家の査定をしてもらう

いずれの売却方法を選んでも、まずは不動産会社に査定を依頼します。この時の注意点は査定依頼を複数社に出す ことです。

空き家の査定は不動産会社の査定には明確な基準がなく、不動産会社によって査定額が異なります。

1社の査定依頼結果だけでは査定額が安いのか高いのか分からない のです。

複数社の査定結果を比較することで、売却したい空き家の価格幅や相場を把握できます。

また、担当者によって最終的な売却額や売却のスピードが変わってきます。

担当者のことも複数社に査定を依頼することで、担当者も比較できるでしょう。

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賃貸に出す方法

賃貸に出す物件の活用方法

そのまま賃貸に出す

戸建て賃貸として活用することも可能です。人気の高いエリアに所有しているならば、そのままでも十分賃貸することは可能になります。

賃貸は安定した家賃収入が得られる可能性が高くなるのでおすすめです。そのままの状態であれば、リフォームや建て替えなどをする必要がなく、それらにかかる費用もありません。

しかし、空室があったり、管理会社に不満を感じたりしたら、管理会社を変えて入居者募集から行う、このような対応がおススメです。

リフォーム・リノベーションにして貸す

そのままの状態では賃貸に出せないのであれば、売却物件をリフォームしてから賃貸に出す方法があります。

家のすべてをリフォームするのならば、数百万ものお金が必要ですが、部分的なリフォームであれば、十分賃貸に出すことができるのです。

リノベーションをするときには、どこまでするかが重要となってきます。バカ丁寧にリフォームをしても、物件の価値が上がらなければ利益が減ってしまいます。

リフォーム・リノベーションをすることによって、どのくらい物件の付加価値が上がり、どの程度の利益が見込めるのか、具体的にシミュレーションして下さい。

トランクルーム

建物によってはトランクルームとして賃貸に出す方法もあります。

居住用の賃貸として売却するためには、最低限人が住める状態にしておく必要がありますし、契約を締結すると丁寧な管理が必須になります。

不具合があればすぐに修理に出せなくてはいけません。

しかし、トランクルームの場合は管理が必要とは言っても、居住用の賃貸に比べると管理が楽です。

都市部であればあるほど、需要が高く利益が大きくなります。

トランクルームは、室内を細かく区切り、利用者ごとのスペースを作るだけで賃貸に出せます。居住用のリフォームより非常に簡単です。

賃貸に出す大まかな流れ

まずは不動産会社に相談しましょう。

個人契約よりも不動産会社に仲介した方がおすすめです。

不動産会社と話し合って賃貸の契約するときの形態を決め、賃貸を出す前に家を修理するかどうか判断をします。

そして、家賃の設定について不動産会社に査定してもらいましょう。

ちなみに、賃貸契約は普通借家契約と定期借家契約の2つがあります。この2つの違いは下のとおりです。

普通借家契約 定期借家契約
用途 事業用・居住用 左に同じ
契約方法 口頭・書面 書面
契約期間の制限 1年以上 なし
更新の有無 原則として更新される 無し
賃借人からの解約の申し入れ 期間が設けられていない場合は、いつでも可能 居住用でかつ、200㎡未満の面積の建物であれば、中途解約規定がなくても可能になる。

おすすめの不動産会社は、自身が所有している空き家の近くにあることと、戸建てを賃貸にするためのコツや入居者の審査をやってくれる会社です。

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ABOUTこの記事をかいた人

市川雅樹

35年で過去5,000棟の解体工事を手がけた解体専門店・市川工業の責任者であり、解体協会の理事も務めています。 建物解体工事を中心に産業廃棄物のリサイクル業務を中心に、毎年、年間300件以上の解体工事でお客様とふれあう中で「より良いサービスを提供する解体企業になる」をモットーに、業界のイメージと解体工事の品質向上に力を注いでいます。 現在は新潟県解体工事業協会の理事を務め、解体業界全体の品位向上に力を注いでいます。 資格:一級土木施工管理技士、リサイクル施設技術管理者、解体工事施工技士