空き家は家だけではない
「空き家」と言えば、親の実家など古くからの木造家屋であることが多く、一軒家をイメージする方も多いことと思います。
ところが、現実的には一軒家のみならず、マンションの空き家問題も深刻化して来ています。
「空きマンション」が増えてしまうのはどういう理由からなのでしょうか？
今回は空き家問題の中でもマンションに特化して解説をいたします。
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今、マンションの空き家問題がクローズアップされている！
現在、日本の空き家はおよそ820万戸と言われていますが、その半数以上がマンションなどの共同住宅であると言われています。
その大半は賃貸型ですが、分譲型も100万戸近く上るとされています。
また、長嶋修氏の著書『空き家が蝕む日本』では、分譲マンションに限った数字ですが、マンションの空き家率が東京都千代田区で36％、中央区で28％、荒川区で19％というにわかに信じがたい数字が並んでいます。
空き家というと一軒家の方が多いようなイメージを抱いてしまいますが、実は共同住宅の方が多いというのが現実にようです。
空室だらけになってしまったマンションは「スラム化」して行き、徐々に管理不全に陥ります。
特にこのようなマンションを「限界マンション」と呼ぶ人もいます。
今、都市部を中心にこうしたマンションの空き家問題、いわゆる「空きマンション」が大きな問題となっています。
マンションの空き家が増えてしまう理由は？
空き家が増えてしまうのは、人それぞれの様々な事由や時代背景とも密接な関係がありますので、一言で「これ」とは言えませんが、一般的に考えられる原因を挙げてみます。
供給過多に陥っている
1980年代後半から、ワンルームを中心にマンションが林立されてきました。
単純に、少子化に伴った人口の減少から供給過多に陥っている状態です。
入居者がいないということは管理が難しくなります。
使用されずに陳腐化していく設備、家賃収入がなくなることによって建て替えが難しくなるなど、さらに入居者が見つかりにくくなるという負の連鎖に陥っています。
老朽化が進んでいる
5年前になりますが、ある調査では平成24年の時点で築30年を超えたマンションは全国で128万7000戸あり、これは全マンションのおよそ22%に上るとう発表がありました。
10年後となる平成34年（元号が変わりますが現時点では未定のため「平成」で表記します）には40%に達すると言われています。
耐震性が弱かったり、陳腐化した設備、狭い・使い勝手が悪いといったマンションが増えることでさらに入居者が見つかりにくい状態になっています。
投資型も多い
お金があるうちにマンションを所有しておいて、将来家賃収入にしようと購入した人も少なくありません。
いわゆる「投資型」です。
この場合、実際の所有者は遠方にいることが多く、なかなか管理が行き届きません。家賃を下げる・リフォームをするなど入居者を見つけるための「経営努力」をせずにそのまま放置しているケースが多く、未入居状態が続いてしまいます。
また、オーナーが高齢となり、病気や死亡などによって突然、放置状態となってしまうケースも少なくありません。
人口の増加
都市部で空き家率が高くなるのは、人口が増えていることが大きな原因です。
人口の増加に伴いマンションの建築が進むため、古いマンションは空き家率が高くなっていくという構図です。
都市部でも人口の増加が少ない地区（東京都では目黒区・豊島区・練馬区・葛飾区など）ではマンションの建設が活発ではないため空き家率もそれほど高くありません。
個別のケースにおいてはまだまだ様々な理由がありますが、多くはここで挙げたような背景が複雑に絡まりあっているものと考えられています。
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マンションの建て替えが進まないのは？
東日本大震災以降、耐震性を気にする人が急増し、その結果マンションの建て替えをする例も増えています。
しかし実際に建て替えが行われたのは1000棟にも満たない状況です。
なぜ建て替えが進まないのでしょうか？
合意の難しさ
「区分所有法」では、建て替えの決議にあたっては『区分所有者及び議決権の各5分の4以上の議決』を求めています。
そもそもこの「5分の4以上の議決」に至るまでが非常に困難な道のりで、理由としては
「住民も高齢化しているため管理組合が機能していない」
「面倒ごとを嫌う」
「費用を負担できない」
「その他なんらかの利害が絡む」
といったことが挙げられます。
もし同じ敷地内に複数の棟がある場合はさらに各棟ごとの要件がプラスされますので、合意に至る難易度はさらに上がるという訳です。
建て替え費用
単純にマンションの解体・建築は戸建てよりも費用がかさみますので、それを捻出することができないということが挙げられます。
また、これまでは建て替える際に以前よりも大きな建物を作り、戸数を増やしてそれを売却することで解体・建築費用を賄うというやり方が多かったのですが、これは「余剰容積率（＊）」がある場合で、1960年代～70年代に建てられたマンションであることがほとんどです。
1980年代以降に建てられたマンションはすでにこの容積率を使い切っているケースが多く、建て替えたとしても以前と同じか、法改正の影響などで縮小しなければならないものもあります。すると建て替えには住民の「持ち出し」が必要となり、これが合意を得る難しさにも繋がっています。
少子高齢化と費用。マンションのみならず全てに言えることですが、日本が抱えている大きな問題がそのまま反映されているということが分かります。
＊余剰容積率とは？
建築基準法で規定されている、その土地の容積率の制限のことです。
東京都の取り組み
東京都はこのような状況にすでに危機感を抱いており、2016年3月「良質なマンションストックの形成促進計画」を策定し、今後10年間の目標として次のようなことを掲げています。
（1）管理組合による自主的かつ適正な維持管理の促進
（2）管理状況の実態把握と管理不全の予防・改善
（3）管理の良好なマンションが適正に評価される市場の形成
（4）マンションの状況に応じた適切な再生手法を選択できる環境の整備
具体的にはマンションの「基本情報登録制度」および「管理状況報告制度」を作り、2025年度末に80％以上の登録率と報告率を目標としています。
一見、有用な計画のように思えますが、実際に登録するのは管理組合がしっかりと機能しているマンションで、前述のように住民が高齢化していて管理組合が機能していないマンションなどの登録は期待できないという見方が強まっています。
そのため、東京都が目指している「80%以上」という数字は非常に厳しいのではないかと言われています。
マンションの建て替えが必ずしも空き家問題の解決に繋がるとは限らない
たとえ、解体費用・建築費用を捻出でき、住民の合意を得られ、マンションを建て替えたとしても、そもそも人口の減少による供給過多の状態は変わりませんので、「そのマンション」の入居者自体は増える可能性がありますが、「マンションの空き家問題」全体の有用な解決策とはなりません。
空き家が多い地域は治安の悪化を招いたり景観を破壊するなどで不人気となり、価格の低下やさらなる空き家の増加に繋がりかねません。
団塊の世代が75歳以上を迎える「2025年問題」がありますが、その時には「相続ラッシュ」が起こると予想されていますので、さらに空き家が増えることは確実視されています。
果たして国はこのような状況に対してどのような策を練っているのでしょうか。
