高層住宅が流行る？
新築の注文住宅の中で「3階建て～5階建て」などの物件が増えていると言われています。
人口が減って行くことが分かっている中、どうしてこのような注文住宅が増えているのでしょうか？
今回はその背景を考えてみたいと思います。
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ズバリ！3階建て～5階建てが増えている理由とは！？
これまで、新築の注文住宅と言えば2階建てが主流でした。
敷地面積が狭い土地に建てる場合などは3階建てであったり地下1階・地上2階という住宅も見られましたが、さすがに4階、5階などとなると、賃貸用のマンションや雑居ビルであり「住宅」ではなかったような気がします。
どうして今、そのような注文住宅が増えているのでしょうか？
おどろきの理由！「下は貸して上に住む」
3階建て～5階建てが増えている理由は「下は貸して上に住む」つまり住宅を兼ね備えた”賃貸併用住宅”の多層階だったのです。
「え？マンションやアパートの空室が問題になっているのに、まだまだ賃貸が必要なの？」
と思ってしまうかも知れませんが、国土交通省が月ごとに発表している建築着工統計調査（国土交通省ホームページ）というものがありまして、これを見ると現実はそうなのかと知ることができます。
この資料を見ると、月ごとの着工戸数およびその形態がまとめられており「持ち家」「貸家」「供給住宅（社宅など）」「分譲住宅」などと分類されています。
従来、「持ち家」が主流だったのですが2015年～2016年にかけてのデータを見てみると、なんと「貸家」が増えていて「持ち家」に代わってトップに躍り出ているのです。
「下は貸して上に住む」が増えていることの裏付けとも取れます。
それを象徴するかのように、積水ハウスやダイワハウスなどの「住宅メーカー」も賃貸住宅の売り上げが戸建住宅を上回っているといいます。
まさに”賃貸併用住宅”が主流の時代になってきたのです。
多層階の”賃貸併用住宅”にする理由は？
そもそも、なぜ”賃貸併用住宅”にするのでしょうか？
2015年から相続税が大幅に増税され、節税対策の一環としてその頃からすでに”賃貸併用住宅”に対する注目も高まっていたようですが、ほかに考えられるメリットはどんなものがあるのでしょうか。
住宅ローン返済をカバー
「景気は回復傾向だ」と言われていても、なかなか年収が増えないのが現実です。
”賃貸併用住宅”にすることで、住宅ローンの返済を家賃でカバーできる可能性があります。
老後に備えた蓄え
年金への不安、老後の備え、教育費の確保など家賃収入によって確保できる可能性もあります。
というような事が考えられます。
ただし、住宅ローンを組んで”賃貸併用住宅”を建てる場合、一般的に月々30万円～40万円程度の返済が必要になると言われています。
入居者が見つからなかった場合のリスクはとても大きなものになってしまいます。
マンションの一室を購入して賃貸したり、アパートを1棟購入して賃貸するなどのいわゆる「不動産投資」と比べると多少はリスクが小さいのかな？
という感じもしますが、やはり入居者を確保できるかどうかという問題点は共通のようです。
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人口の減少に伴って新築市場は縮小を余儀なくされる
人口が減り、中古住宅が増えてくれば、新築注文住宅界は当然発注数も減りますので、先細りしていくことは容易に予想がつきます。そこで今注目を集めているのがこの多層階の”賃貸併用住宅”なのだそうです。
一般に、4階建て～6階建てなどとなると1億5000万円～3億円規模の工事になると言われていますが、大手ゼネコンはこの程度の売り上げでは成り立たず、かと言って町の工務店やハウスメーカーなどは資金不足で手が出せないという微妙なラインでもあり、中小規模のゼネコンが中心となっているようです。
木造の中高層も増えている！？
「5階建て」「賃貸住宅」などというと、鉄筋コンクリート造や鉄骨造などをイメージしてしまいますが、実は木造でも中高層の建物が増えています。
建築基準法によって木造で中高層の建物を建てる場合、4階建てまでであれば1時間耐火構造、5階建て以上となると2時間耐火構造にしなければなりません。
これまではこの「2時間耐火」をクリアする木質の建材が存在せず、実質的に不可能だったのですが、株式会社シェルターによって2時間耐火をクリアする木質の耐火部材が開発されたのです。
2017年8月に竣工（完成）予定の新潟県新潟市にある「yeni ev（イニエ）南笹口」などは、同社の技術を使用した「日本初の完全木造5階建てマンション」として大きな注目を集めています（4階建て、あるいは1階部分をコンクリート造にして2階～5階を木造、というタイプはこれまでもありました）。
木造は鉄筋コンクリート造や鉄骨造と比べて重量が軽いため、基礎工事費用なども抑えることができるというメリットがありますので、今後どんどん普及していく可能性を秘めています。
もしかすると、完全木造の”賃貸併用住宅”が登場する日も、そう遠くないかも知れませんね。
賃貸併用住宅、果たしてうまく普及するか？
新築の注文住宅において賃貸併用住宅が急増している、ということは分かりました。
しかし、いくら賃貸物件が増えたところで人口が減少することは確実ですので、果たしてうまいこと借り手が見つかるものなのでしょうか？
また住宅とはいえ賃貸物件ですので、空室のリスクを減らすための運営力、それを管理維持する能力や費用、考えられる様々なトラブルへの対応なども必要になってきます。
- 家賃滞納の問題
- ペットや臭いなどの問題
- 室内での死亡事故
- 近隣住民とのトラブル
- 入居者との契約に関するトラブル
- 騒音などによる住人とのトラブル
少し考えただけでもこのようなトラブルが思い浮かびます。
また、借りる側からすると「オーナーがすぐ上に住んでいる」というだけで、敬遠してしまいたくなるという人も少なくないのではないでしょうか。
ゼネコンやハウスメーカー、工務店など「建てること」で生きてきた人たちにとっては「建て続ける」ことが生き残る術なのかも知れません。
しかし、空き家問題がこんなに大きくクローズアップされている昨今、素人考えでは、少し言葉は悪いのですが「これ以上住宅を増やすことは無駄（というかもったいないの）では？」と思ってしまう部分もあると言えばあります。
もちろん、住宅におけるニーズは時代とともにどんどん変化して行きますので、結果としてこの”賃貸併用住宅”が画期的なアイデアだった！となるかも知れません。
”賃貸併用住宅”は、この先まだまだどうなるかは分かりませんが、すでに東京都市部の住宅展示場などでは3階建てや5階建てのモデルハウスがどんどん展示されていて「なるほど、本当に増えているんだな」ということが実感できます。
今後、”賃貸併用住宅”を考えている人は、メリットだけでなくデメリットに関しても十分に理解し、リスクマネジメントをしっかりと行って、維持管理やトラブルにも対応できる万全の体制を整えておくことが大切と言えるかも知れません。
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