家が建っている土地を売却したいと思ったとき、家を残したまま売りに出すか、解体して土地だけを売りに出すか迷ってしまうことがあるかもしれません。
一概に「どちらが良い」とは言えませんが、一般的なケースで考えると、どうやら解体してから売却した方が有利なことが多いようです。
この記事では、家を解体して土地を売却する場合の方法や注意点、売却にかかる費用、解体して売却することのメリット・デメリットなどの基礎知識をまとめて解説しています。
家の解体や土地の売却を考えている人は、ぜひ参考にしてください。
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土地の売却は家を解体してからの方が良いと言われるのは？
土地の所有者としては、解体すると多額の費用が必要になるため「できれば買主に解体費用を負担してもらいたい」という考えから、「古家付き」として売りに出す人もいます。
ところが、一般的には土地だけの方が売れやすいと言われています。
それは、次のようなケースがあるためです。
瑕疵担保責任が生じるリスク
民法における瑕疵担保責任によって、売主にリスクが生じる恐れがあります。
簡単に言えば、瑕疵担保責任とは「一般人では見抜けないような欠陥や不具合があり、買主が購入したあとにその欠陥や不具合が発覚した場合、一定期間内であれば売主が責任を負う」というものです。
土地を売却するために行う解体の費用は譲渡費用
譲渡費用については後述しますが、土地を売却するために解体工事を行った場合、その費用は譲渡費用に含めることができ、結果的に節税効果が期待できます（ただしマイホームのケースに限られるようです）。
交渉価格で有利に
土地の上に家が残っている場合、買主は解体費用を負担する、面倒な登記などを行わなければならない、といったことを理由に、価格交渉しやすくなります。
しかし、土地だけの場合、そうした理由がなくなるため、価格交渉しにくくなります。
これらは一例ですが、このように、土地は家を解体してから売却することで、売主にさまざまなメリットがあったり、リスクを回避できる可能性が高くなったりするとされています。
もちろん、家自体が老朽化しておらず、その家自体に需要が見込めるケースや、土地柄なども含めて相場が高い場所では、古家付きとして売りに出した方がお得なケースもあるかもしれません。
さまざまな要素が複雑に絡み合ってきますので、いろいろな角度からどの方法がベストかを検討しましょう。
家を解体した後に土地を売却する際の注意点
家を解体した後の土地は、どのように売却するのが良いのでしょうか？
また、土地を売却する際に注意しなければならないことは何でしょうか？
土地の売却はだれに頼めば良い？
家を解体した後の土地を売却するには、地元の不動産業者に依頼するのが最もスムーズで負担なども少なく済みます。
個人売買といったケースもありますが、法的な知識は必須です。
特に買主にまったく法的な知識がなかったり、逆に土地の取引に精通していて自分よりも知識や経験が豊富だったりすると、トラブルの元になる可能性があるため、できれば不動産業者に任せた方が良いでしょう。
複数の業者さんに無料で査定してもらうことでき、そのなかから一番よい条件の業者さんが選べるというのが注目されている理由です。
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なお、不動産業者には、賃貸や仲介に強い業者、売買（この場合は土地の買い取り）を得意としている業者といった傾向があります。
不動産業者に仲介を依頼した場合、売却した際に仲介手数料が発生します。
しかし、一般的に買い取ってもらうよりも高値になることが多いようです。
一方、不動産業者に買い取ってもらった場合、仲介手数料は発生しません。その上、比較的短期間で売れる傾向にありますが、仲介よりも低い値段になることが多いと言われています。
それぞれメリット・デメリットがありますので、じっくり検討しましょう。
土地を売却しようと思ったときの注意点
もしその土地が「市街化調整区域（市街化区域）」に割り当てられていたとすると、解体して土地を売却することは非常に難しくなるかもしれません。市街化調整区域内は、基本的に建物を建てることが認められていないからです。
解体して土地を売却しても、買主はその土地に新たに建物を建てることができなければ、売却はかなり困難と考えて良いでしょう。
基本的な部分ですが、万が一ということもありますので、解体する前に自治体に確認しておくことを忘れないようにしましょう。
土地の売却する際にかかる税金やその他の費用
土地を売却する際にかかる税金は「所得税」「復興特別所得税（〜2037年まで）」「住民税」「印紙税」などがあります。
その他の費用としては「仲介手数料（仲介を依頼した場合）」「抵当権抹消登記費用」「測量費用」などがあります。
税金
土地を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。
その譲渡所得に対してかかる税金が「譲渡益課税」です。
土地を売却すると、譲渡益課税として所得税・住民税・復興特別所得税（2037年まで）が生じます。
譲渡所得とは、単純に土地の売却価格ではなく、そこから以下のような費用が差し引かれます。
【譲渡所得 ＝ 土地の売却価格 ― 取得費（購入費用）― 譲渡費用】
例えば、3,000万円で購入した土地を3,500万円で売却できたとします。
不動産業者に支払った仲介手数料、解体費用、その他諸費用を200万円とした場合、譲渡所得は300万円となります。
その300万円に対して、所得税や住民税がかかってくるという訳です。
所得税は、その土地の所有期間に応じて15〜30%、住民税は５〜９%、復興特別所得税2.1%がかかってきます。
ただし、もし解体した家がマイホームであり、かつ次のような要件に当てはまる場合、譲渡所得3,000万円までは、そうした税金の特別控除を受けることができます。
- 解体した日から１年以内に売買契約が締結されていること
- 売却するまでの間、駐車場等としてその土地を他に貸し付けていないこと など
特別控除について詳しくは、国税庁のホームページ「譲渡費用」に書かれていますので、ぜひ一度目を通してみてはいかがでしょうか。
また、印紙税は売買契約書に記載されている金額によって変わってきます。
1,000万円超〜5,000万円以下であれば印紙税は１万円、5,000万円超〜１億円以下であれば３万円、といった費用がかかります。
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仲介手数料
不動産業者に仲介を依頼した場合に生じる費用です。
金額は、売却価格によって次のように変動するのが一般的です。
- 売却価格200万円以下…５%
- 売却価格200万円超〜400万円以下…４%＋２万円
- 売却価格400万円超…３%＋６万円
※なお、上記の手数料率はあくまで「上限」とされている率です。
そのため不動産業者によって変わることもありますが、売却かつ仲介を検討しているなら、知っておいた方が良いでしょう。
抵当権抹消登記費用
売却しようとしている土地を担保にして金融機関から借り入れをしている場合、その土地には抵当権が設定されています。
この場合、売却に出す前に借入金の完済と抵当権を抹消する手続きが必要になります。
多くは司法書士といった専門家に依頼することになりますが、その場合、不動産１つにつき1,000円の「登録免許税」と、司法書士への報酬が発生します。
測量費用
土地の面積はすべての元になりますので、正確に測量する必要があります。
隣家との境界線が曖昧、登記簿謄本のデータの信頼性が低いなどという場合は特に、隣家や買主とのトラブルが起こりやすくなります。
その場合は土地家屋調査士と呼ばれる専門家に、境界確定測量を依頼するのが一般的です。
土地の広さ、測量の難易度（境界線が曖昧など）といったケースにもよりますが、費用は30万円〜80万円程度が目安とされています。
上記は一部ですが、このように土地を売却する際には、さまざまな費用が必要になってきます。
その中でも3,000万円までの特別控除を受けることができれば、税金を抑える意味で大きな効果が見込めます。
解体費用は譲渡費用に含めることができるため、よほど「古家付きでも売れる」という確信がある場合を除き、更地にして土地を売却する方がスムーズかつコスト削減にもつながるとされています。
家を解体してから土地を売却するメリット・デメリット
家を解体してから土地を売却する場合のメリットとデメリットを、簡単にまとめています。
家を解体してから土地を売却するメリット
一般的に、土地のみの方が売れやすくなるとされているため、早く買主が見つかる可能性が高くなります。
また、冒頭でも少し触れましたが、家を解体することで民法における「瑕疵担保責任」のリスクは非常に低くなります（※）。
※解体して更地にして売却した土地の地中に、ゴミや浄化槽、その他廃棄物などが埋まっていることが発覚すると、瑕疵担保責任を問われることがあります。
そのため、家を解体したからといってリスクがゼロになるとは限りません。
家を解体してから土地を売却するデメリット
まず、解体費用が必要になります。
一般的な家であれば100万円〜200万円は見積もっておかなければなりません。
また、その土地が「必ず売れる」ものではないという点もデメリットになってきます。
せっかく多額の費用をかけて解体しても、その土地の買い手がみつからなければ「固定資産税」「都市計画税」を払い続けなければなりません。
家を解体した場合、その土地にかかる固定資産税は最大で６倍に、都市計画税は最大で３倍になることがあるため、こうしたリスクを背負うことにもなります。
解体後の土地売却のまとめ
家が建っている土地を売却しようと思った場合、よほど特別なケース（古家付きの方が確実に高く売却できる等）出ない限り、解体して更地にしてから売りに出した方がスムーズにいきやすいようです。
節税効果なども見込めるため、土地の売却を考えている人、今すでに空き家になっている土地を抱えている人などは、解体について詳しく調べておいてはいかがでしょうか？
ただし、記事中でも触れましたが、なかには古家付きの方が高く売却できるケースもあるかもしれません。
不動産業者などとよく相談しながら、ベストな方法を選択しましょう。
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