空き家は税金や維持費がかかるマイナスの資産と見ることもできますが、うまく活用することで利益を生み出してくれるプラスの資産にすることも可能です。
もちろん、空き家活用をすることで100％利益がでるというわけではありませんが、成功事例や失敗事例から学ぶことで成功に少しでも近づくことはできるでしょう。
相続した空き家をどうするかお悩みの方や空き家を購入してビジネスを始めるという方のために、空き家活用のアイデアや失敗事例や成功事例から得られるヒントやリスクなどをご紹介していきます。
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空き家活用の失敗事例＆成功事例
空き家活用には失敗するリスクも当然存在します。
過去にあった失敗事例や成功事例からヒントを得て、リスクを減らし成功への道筋を見つけていきましょう。
空き家活用の失敗事例
空き家活用に失敗してしまった事例をまずは見ていきましょう。
所有する空き家、もしくはこれから空き家を取得するという場合にも、物件の状態や環境と照らし合わせてみましょう。
失敗事例１…リフォーム費用がかさみ結局マイナスに
空き家活用をしようと古い住宅をリフォームして賃貸として貸し出したものの、借り主が思うように見つからず結局マイナスの状態で売却に至った事例です。
空き家の状態にもよりますが、築年数が古い住宅の場合はリフォームしなければ貸し出せないという事もあります。
ただ、リフォーム費用を必要以上にかけすぎてしまったり、収支に関して大まかに計画を立ててしまうと思うように収益が得られないという結果を招いてしまいます。
空き家活用で賃貸にする際には、収支計画を事前に立てておき、リフォームの必要性についても冷静に判断するほうがいいでしょう。
失敗事例２…賃貸にしたほうが利益があった
空き家をそのままにしておけないと思い売却したものの、調べてみると周囲の物件が賃貸で収益を得られており、売却よりも得をした可能性があったという事例です。
空き家活用には当然リスクがあり、売却をするという判断は間違いありません。
ただし、事前に賃貸や売却、その他の利用方法について調べておかないと後悔を招く結果となってしまいます。
住宅の状態や立地条件、相場などを調べた上で決断するようにしましょう。
失敗事例３…シェアハウスで問題発生
空き家をシェアハウスにして貸し出したところ、設備や居住者同士のトラブルでシェアハウスを始めたことを後悔したという事例です。
築年数が古い空き家の場合、設備の不具合などが起こりやすくその都度修理代がかかってしまいます。
また、シェアハウスは共同生活という点で居住者同士のトラブルが起こることもあります。
空き家のリフォームを行うことや修理費用を試算しておくこと、管理会社に運営を依頼するなど、あらかじめ対策を講じておきましょう。
空き家活用の成功事例
空き家活用での失敗事例について見てきましたが、ここからは成功事例についてご紹介していきます。
成功事例１…賃貸で収益アップ
空き家をDIY型賃貸借で貸し出し、収益を大きくすることができたという事例です。
DIY型賃貸借は許可を得ればリフォームやDIYを借り主が行えるというもので、楽しみながら物件を好みに変えることができるという契約です。
古くなってしまった内装などを借り主負担で行ってもらえることから、貸し主からしても利点があります。
また、期間を決めて貸し出す定期借家契約にしたことで退去時もトラブルがなく、新しい入居者に対して状態のいい住居を賃料を上げた状態で貸し出すことができます。
空き家活用で賃貸を始める場合、知識や収益、ニーズに関してしっかりと学んでおくことが成功に繋がっています。
成功事例２…シェアハウスが成功した
空き家をリフォームしてペット可のシェアハウスしたところ入居者が集められたという成功事例です。
ペット可の住宅はニーズもあり、賃料の低いシェアハウスであるということで人気を集めています。
さらに定期借家契約にすることで、退去トラブルなどもなく効率的に入居者の募集もすることができます。
古い住宅の場合、畳みをフローリングにしたり、内装をデザイン性のあるものにリフォームする必要がありますが、ニーズがあれば初期の投資に対しても回収が見込めます。
このシェアハウスは立地条件もよく、コンセプトをしっかりと決めたこと、運営を業者に依頼したことが功を奏した事例と言えます。
空き家活用のアイデア
空き家活用は主に以下の４つの方法に分けられます。
まずは空き家の状態についてしっかりと把握することで、どの方法を選択肢として選べるのかを考えてみましょう。
居住可能な空き家なのか、修繕しなくてはいけないのか、立地条件はどうなのか、資産価値はどのくらいあるのかなど、空き家活用するために最初に考えなくてはいけないポイントです。
空き家がどのような状態か把握したところで、空き家活用のそれぞれの方法についてアイデアと共に見ていきましょう。
- 空き家を貸す
- 自分で利用する
- 空き家を売る
- 土地活用する
空き家を貸す（そのまま賃貸に）
空き家をそのまま貸し出す方法が空き家活用で最もシンプルな方法です。
空き家の状態にもよりますが、壁紙を貼り替えたりクリーニングをするなどの費用だけで実行に移すことが出来ます。
立地条件や空き家の状態が良ければ借り手が早い段階で見つかり、家賃収入で利益を得ることができます。
管理会社に依頼して貸し出す方法の他にも、定額で住み放題になるサービスを行う企業などもあり、全国で物件を募集しているので検討してみてもいいでしょう。
空き家を貸す（DIY型賃貸借）
空き家の所有者が内装などを修繕してから貸し出すという方法が主流でしたが、借主負担DIY型で貸し出すことで現状で空き家を貸し出すことが出来ます。
借主負担DIY型は、借り手が修繕をしながら居住する方法で、修繕などの初期費用が必要なく、借り手のセンスが良ければより良い状態になって返ってくるという可能性もあります。
また、借り手がDIYすることで愛着がうまれ、長期の契約になるというケースもあります。
契約前にDIYをしていい場所の取り決めなどが必要になりますが、メリットが貸し手と借り手両方にあるためニーズが高まっています。
空き家を貸す（シェアハウスとして貸し出す）
空き家を数人に貸し出す方法で、安い家賃を設定することができるため、学生や単身者が多い地域に有効な方法です。
一軒家では借り手がない場所でも、シェアハウスのニーズがある地域であれば借り手を見つけることが出来ます。
一人あたりの家賃は低くなりますが、複数人の借り手がつくことで、一軒家で貸し出した場合よりも利益が大きくなる可能性もあります。
シェアハウスで貸し出す場合、自分で使うためにひと部屋確保しておき、セカンドハウスや別荘として利用するといった使い方も可能です。
空き家を貸す（AirBnBなどの民泊施設にする）
外国人観光客が多い地域や出張などで宿泊施設のニーズが高い地域に空き家を所有している場合は、民泊施設としての活用方法も考えられます。
古くて利用価値が低いと思うような空き家でも、外国人から見れば価値のある物件として捉えられる可能性もあります。
出張などで日本人が使用する機会が多いという場合には、リノベーションが必要になるかもしれませんが、現状のままでクリーニングだけをして始められるというケースもあるので、簡単に空き家活用を始められるでしょう。
空き家を貸す（シェアオフィスとして貸し出す）
初期費用がかなり必要になりますが、シェアオフィスの需要が年々増えているため、上手く運用すればしっかりと利益を出すことができる方法です。
時間制や月額契約（サブスクリプション）でオフィススペースを貸し出します。
自分で利用する
空き家を貸し出すのではなく、自分でカフェなどの店舗や宿泊施設の経営をする活用方法です。
立地条件によっては適していない場合もあり、しっかりと下調べをしてニーズがあるのか判断しなければいけません。
また、一から始めなければならない分、難易度が高く失敗のリスクもあります。
ただ、好きを形にできる点や上手くいけば大きな収益になる可能性もあるため、魅力的な面を併せ持っている方法でしょう。
空き家を売る（不動産仲介業者に依頼）
空き家活用の方法が無いといった場合には、売却することも検討してみましょう。
そのまま空き家を放っておいてしまうと、固定資産税などがただただかさんでいくだけのマイナスの資産になってしまいます。
また、空き家活用のリスクが不安な場合に関しても、売却という選択がベストになる場合もあります。
物件を売却するには、不動産仲介会社に依頼するようにします。
仲介手数料などが必要になりますが、納得のいく売却価格であればマイナスの資産であった空き家も現金化することが出来ます。
空き家を売る（不動産買取業者に売る）
不動産仲介業者に依頼しても買い手がつかないといった場合には、不動産買取業者に空き家を買い取ってもらう方法もあります。
仲介で売却する場合よりも価格が低くなる可能性もありますが、確実に物件を売却できるためその後の資金計画も立てやすくなります。
不動産仲介と買い取りを１社で行っている会社もあるので、手間を省きたいという場合にはそういった会社のサービスを利用するのもいいでしょう。
空き家を解体して土地活用する
空き家の老朽化が進んでいて活用が見込めない場合は、土地活用をするという方法もあります。
ただし、注意しておきたいのは空き家を解体すると税金の軽減措置が適用できずに固定資産税と都市計画税が高くなってしまうということです。
また、解体費用についてもどの程度かかるか、見積もりをとるなどして確認しておきましょう。
無計画に解体するのではなく、土地活用での収益に関してしっかりと検討しておく必要があります。
土地活用の方法としては駐車場、貸倉庫、コインランドリー、太陽光発電、アパートやマンション経営など多くの方法があります。
駐車場として土地を活用するためには、土地の整備やコインパーキングの設置などの準備が必要になります。
比較的初期費用がかからないので、更地の活用方法としては簡単に進めることが出来るでしょう。
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空き家活用のその他の方法
空き家活用で収益を得るのが難しいという場合や他の人のために役立てたいという場合には、公共の用途に利用してもらうという方法もあります。
修繕が必要な場合は補助金が出るケースもあるので、自治体に問い合わせをしてみましょう。
地域のコミュニティースペースや移住者向けの体験用住宅、資料館などの文化施設として活用するケースもあります。
空き家バンクを活用する
空き家活用で使えるサービスに空き家バンクがあります。
空き家バンクは地方自治体などによって行われており、所有者と利用したい人とを繋ぐためのサービスです。
立地条件がよくない場合など買い手や借り手を探すのが困難な場合に、利用してみるといいでしょう。
登録料や成約料が必要なく、当事者同士で話し合いや契約を行います。
賃貸借契約の締結など、不安がある場合には不動産業者を通して契約を行うようにしましょう。
空き家活用のための自治体の補助金
近年空き家は増加傾向にあり、防犯性や防災性の低下やゴミの不法投棄、景観や衛生の悪化、樹枝の越境などが問題視されています。
国や自治体ではこのような問題の対策として「空き家対策特別措置法」や条例での罰則などを設定しています。
また、空き家活用に対して補助金を出すなど各自治体での取り組みもあるので、空き家活用を検討している段階で調べてみましょう。
解体や改修の補助金
自治体によっては、空き家を解体する際に費用に対して補助金を支給しているところもあります。
築年数や空き家として住宅がある場合、耐震強度などの条件を設けていることが一般的です。
空き家活用で解体をすることを検討している場合には、解体にかかる費用の見積もりを出しつつ、自治体に補助金制度があるか必ず確認したほうがいいでしょう。
また、空き家のリノベーションやリフォームに対して補助金が支給される自治体もあります。
空き家問題を防ぐため、有効利用できるように促進するという趣旨で行われており、空き家の所有者だけでなく賃借人でも申請できる場合もあります。
空き家を取得するための補助金
空き家を購入する場合や、リフォームをして居住をするといった条件で補助金を受けられる場合があります。
自治体によっても制度が異なるため、対象となる自治体に問い合わせしてみましょう。
空き家活用のリスクを知る
空き家活用は収益を得るチャンスですが、同時にリスクもあります。
事業を始める前に目の前にあるリスクについてひとつずつ洗い出すことで、事前に対策を行うこともできます。
空き家活用の方法がある程度決まったら、これからご紹介する４項目について考えてみましょう。
収益性について
空き家活用をした場合の収益性についてシミュレーションしてみましょう。
まずはリフォーム費用などの初期費用に対しての収益、利回りがどの程度になるのか計算してみましょう。
また、クリーニング代や光熱費などの変動費がいくらかかるのか、売上から変動費を引いた限界収益がいくらになるのかを考えてみます。
利益は家賃がそのまま収益になるわけではなく、空き家を運営していくための費用を差し引いた金額になるので、その点は注意しておきましょう。
そして、自分が行うビジネスが継続的に利益がある「ストックビジネス」なのか、常に動きのある「フロービジネス」なのかしっかりと把握しておきましょう。
フロービジネスの場合は、固定費や変動費などを細かくしっかりと計算しなければなりません。
ニーズについて
空き家活用で行う事業にニーズがあるかどうか、一度冷静に考えてみましょう。
まず、顧客（借り主）が見つかるのか、求めるものが物件にあるのか、立地条件はどうなのかについて考えます。
また、競合する相手が近くに存在するか、事業に近い存在があるのかどうか調べます。
さらに、競合がある場合、自分が行う事業と差別できる要素はあるのかを考えてみましょう。
コンセプトや魅力、顧客から見た魅力などを明確にしておくことが大切です。
専門知識について
賃貸などでは契約に関する知識が非常に重要になります。
トラブルや損益が出ることを防ぐためにも、その事業に関する専門知識をしっかりと学ぶようにしましょう。
居住や宿泊に関して起こりえることを洗い出して、その対策として違反した時の罰則やリストなどを顧客に対して渡すことも必要です。
リスクを減らすためにも知識を得て、実行できるよう準備を進めていきましょう。
関係者を確認する
空き家活用をするのは自分だけなのか、管理を企業に任せるのか、顧客は誰なのか、リフォーム業者はどこなのかなどをリストアップしておきましょう。
また、事業を行うことで関係する人たちにどんな影響があるのか、メリットやデメリットはあるのかについて考えてみます。
特に空き家の近隣の住民にデメリットがある場合などには、事前に説明をしてトラブルが起きないよう解決策を提示する必要があります。
空き家活用のまとめ
空き家活用についてご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。
空き家活用には収益がでる可能性と共にリスクも存在します。
自身の状況や空き家の状態や場所などを冷静に判断して、リスクについてすべて把握しておくことが成功に繋げていくポイントとなります。
また、空き家活用の失敗事例のひとつになってしまわないように、損失が生じる可能性がある場合には売却価格の見積もりをとっておくなどして売却に備えておきましょう。
空き家活用を実行に移すには、費用だけでなく時間や手間がかかります。
ひとつずつ確認しながら着実に進めていきましょう。
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