空き家問題!住宅が資産でなくなる日は近い

空き家は資産か負債か?

これまでは「親の遺産」としてとてもありがたいものだった「実家」

ところが空き家状態の実家が増え続け、今では社会問題にまで発展しています。

すでに、空き家となっている相続した実家は「資産」ではなく「負債」であるとも言われています。

なぜこのような状況になっているのでしょうか?これからどうなっていくのでしょうか?

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空き家は大きく4つのタイプに分けられる

「空き家」は大きく4つのタイプに分類されます。

賃貸用の空き家

新築・中古を問わず、賃貸目的で入居者がおらず空き家状態となっている住宅のことです。

総務省が発表した「平成25年住宅・土地統計調査」にりますと、この賃貸用の空き家は全体のおよそ50%を占めているとのことです。

売却用の空き家

新築・中古を問わず、売却を目的として買い手がつかず空き家状態となっている住宅のことです。

先ほどと同じ総務省の調査結果によりますと、売却用の空き家は全体のおよそ4%を占めているとのことです。

二次的住宅

普段は住んでいないが、週末や長期休暇などに利用する別荘、あるいは何らかの理由で寝泊りするセカンドハウスなどのことです。

空き家全体のおよそ5%を占めているとのことです。

その他の空き家

上記のいずれにも該当せず、かつ誰も住んでいない住宅のことです。

転勤や入院・施設への入居など、何らかの理由で長期間不在になっている住宅、建て替えに伴う取り壊し予定のため不在にしている住宅、空き家かどうかの区分が判断できない住宅などが含まれます。

空き家全体のおよそ40%を占めているとのことです。

参考:総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査の解説(居住世帯の有無)」

この中で最も問題となっているのが「その他の空き家」です。

「賃貸用の空き家」「売却用の空き家」「二次的住宅」は今後「誰かが住む可能性」がありますが、「その他の空き家」は『きちんと相続されなかった』『所有者の所在や生死が不明』『相続したが放置状態』などのケースが多く、そのまま放置してしまえば周辺の住環境にいずれ悪影響を与えてしまうと懸念されています。

つまり空き家問題のコアになるタイプの空き家ということになります。

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2033年には空き家の数が…!?

総務省の「住宅・土地統計調査」によりますと、平成25年の空き家はおよそ820万戸、住宅総数の13.5%とされています。

このままのペースで増え続けると、2033年には820万戸から大幅に増え2,150万戸に増えると予想されています。

これは住宅総数に対して30.2%と言われており、およそ3戸に1戸が空き家という「街のスポンジ化」が現実のものとなってしまうのです。

これには・・・

■団塊世代が親から相続した実家が空き家となる

■団塊世代が生んだ子供が相続した実家が空き家となる

この2つが背景にあります。

特に、団塊世代が75歳を超える後期高齢者となる2025年頃からは、団塊世代と団塊世代が生んだ子供たちとの間で「大量に実家を相続する時代」がやってくるのです。

しかし、団塊世代が生んだ子供はすでに自分の家を持っているケースが多かったり、地元には帰らず都市部に住むというケースも少なくありません。

さらに、団塊世代が現在所有している住宅(マンションも含む)は築40年以上経過している物件が多いため、売却や賃貸に出すなどの資産価値がないことも少なくありません。

空き家問題には他にも要因が…

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「住宅総数」が増えなくても「世帯数」が減ると空き家が増えることになります。

人口が減ってきてはいますが、『核家族化』『単身世帯の増加』などから、現在も「世帯数」は増えています(1世帯あたりの人員は減っています)。

この状況においても空き家が増え続けているということは、それ以上に住宅総数が増えていること、そして空き家が撤去などによって減っていないことが挙げられます。

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住宅総数と世帯総数の移り変わり

《平成15年》
住宅総数 5389万1000戸
世帯総数 4725万5000世帯

《平成20年》
住宅総数 5758万6000戸
世帯総数 4997万3000世帯

《平成25年》
住宅総数 6062万9000戸
世帯総数 5245万3000世帯

新設住宅着工戸数と滅失戸数の移り変わり

《平成23年》
着工戸数 84万1000戸
滅失戸数 11万5000戸

《平成24年》
着工戸数 89万3000戸
滅失戸数 12万5000戸

《平成25年》
着工戸数 98万7000戸
滅失戸数 12万7000戸

いかがでしょうか。

世帯総数は人口減少のため数年内に下降線に入るとされていますが、現時点ではまだ世帯数は増えており、住宅数も増えています。

しかし空き家が除去されていないということが見えてきます。

滅失戸数が増えない理由としては・・・

■解体のための費用が捻出できない

■解体して更地にすることで固定資産税や都市計画税が上がる

といった費用面の問題から、

■強い思い入れがあり解体に踏み切れない

■相続人の所在が分からない

といった人的な問題もあります。

さらに、古い空き家では現行の建築基準法よりも前に建てられている住宅もあり、「再建築が認められない土地」に建てられているケースもあるのです。

滅失戸数が減らないのは、これらの問題が複合的に影響しているためと思われます。

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施行時特例市における空き家率と都道府県別の空き家数

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*施行時特例市とは従来の特例市のことです。

2014年の法改正時より呼称が変わっています。

平成25年の施工時特例市の空き家率は全国平均が13.5%であるのに対し

山梨県甲府市:20.8%
長野県松本市:16.4%
群馬県太田市:16.1%
福井県福井市:16.1%
茨城県水戸市:16.1%

となっています。

これだけを見ると地方に問題がありそうですが、都道府県別に見ると

東京都:81万7100戸
神奈川県:48万6700戸
愛知県:42万2000戸
大阪府:67万8800戸

と、この4都府県ですでに820万戸の空き家の30%近くを占めているということになります。

空き家率と空き家数ですので単純比較はできませんが、地方・都市部に関わらず日本全体の問題であると言えるでしょう。

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住宅が資産でなくなってしまう!?

現時点ですでに世帯総数に対して住宅が供給過多になっています。

当然、不足するよりはある程度過剰な状態でなければならないのですが、今後人口減少と世帯数減少が始まり、滅失戸数が今の状態のままであれば空き家がどんどん増え続け、やがて「住宅の資産価値」がなくなってしまいます。

資産価値がなくなるということは不動産担保としての価値もなくなりますので、もしかすると日本の金融市場に大きな爆弾を落とすことになってしまうかも知れません。

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住宅の「資産価値」は住宅単体だけの問題ではない

たとえ最新の設備を備えた新築住宅であったとしても、周りに何もない土地であったり生活に不便な土地に建っていたとしたら、資産価値は高いと感じますか?

あるいは今は「まち」として成り立っている土地に建てられていたとしても、その「まち」が将来的に悪化せず今の暮らしを維持できるような「まち」でなかったとしたらどうですか?

このような問題を投げかけているのが、 東洋大学理工学部建築学科教授の野澤千絵さんによる「老いる家 崩れる街 ー住宅過剰社会の末路ー」という著書です。

こちらの記事に詳しく書かれていますので、興味がある方はぜひチェックしてみてください。

現代ビジネス:日本の住宅が「資産」ではなくなる日 ~空き家急増という大問題

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空き家問題はこれから本格化

これからの日本において住宅を「負債」ではなく「資産」として引き継いでいくためには、住宅単体だけではなく様々な角度からの対策が必要になるということが分かります。

超高齢化社会の波はもうすぐそこまで迫っています。

空き家問題は国や自治体だけでなく、私たちも真剣に考えなければならない問題となっているのです。

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市川雅樹

35年で過去5,000棟の解体工事を手がけた解体専門店・市川工業の責任者であり、解体協会の理事も務めています。 建物解体工事を中心に産業廃棄物のリサイクル業務を中心に、毎年、年間300件以上の解体工事でお客様とふれあう中で「より良いサービスを提供する解体企業になる」をモットーに、業界のイメージと解体工事の品質向上に力を注いでいます。 現在は新潟県解体工事業協会の理事を務め、解体業界全体の品位向上に力を注いでいます。 資格:一級土木施工管理技士、リサイクル施設技術管理者、解体工事施工技士