店舗の内装解体、原状回復費用の相場は？

マンションや店舗の原状回復とは？

オフィスや店舗などの退去に際しては原状回復の工事が必要となります。

管理会社や不動産会社、オーナーなどとの契約内容にもよりますが、一般的に原状回復にかかるコストは高くなりがちです。

相場を知らなかったために予想外の請求が来て経営が圧迫された、借主の知識不足もあって思っていた以上の原状回復費用を請求されたなど、実は意外とトラブルが多いということをご存知でしたか？

いざ退去となった時に慌てずに済むように、また請求された原状回復工事費用が妥当なものであるかどうかの判断材料として、おおよその相場について知っておきましょう。

また、事業用ではなく住居用として使用していた物件の原状回復は必要なのか？なども併せて、ケース別に解説をいたします。

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原状回復とは？

簡単に言えば、何らかの理由で契約が解除となって物件を明け渡す時に、契約前の状態に回復させてから明け渡すことを言います。

オフィスや店舗などの契約では、そのほとんどが借主が退去時に原状回復する義務を契約書の一部に盛り込んでいます。

特に多いのは、住居用の場合は「契約期間満了後」に行うケースがほとんどなのに対して、オフィスや店舗の場合は契約期間満了後ではなく「契約期間内」に原状回復工事を終わらせるケースがほとんどであるということを知らなかった、というものです。

契約の内容にもよりますが、ほぼこのような契約になっていると思います。

これを知らないと契約期間内に原状回復工事が完了せず、工事が終わるまで超過した日数分の賃料も支払わなければならなかったり、違約金が発生する可能性もあるほか、解体業者や管理会社等にも迷惑をかけるなど予想外にバタバタしてしまうことになりますので、しっかりと押さえておきましょう。

なお、「原状回復」と似た言葉で「原状復帰」という言葉もあります。

原状回復は法律用語、原状復帰は建設用語として使用されているのですが、両者とも同じことを指しています。

オフィスや店舗の原状回復の費用相場

「相場」と言いましても、オフィスや店舗などの広さや立地条件、あるいはその物件をどのように使用するかは実に様々で、借主がどう使うかによっても異なります。

例えばオフィスの場合は内装工事を行わず元々のレイアウトのまま使用するケースもあれば、店舗などで使用する場合は壁、床などのデザインをお店のコンセプトに沿って変えたり、個室を作ったりなどというように全く異なってきます。

そのため、契約の内容にもよりますが、基本的な考え方としては床、壁、天井、照明など自然消耗であるかどうかに関係なく全ての原状回復費用は借主が負担をします。

（１）オフィスの原状回復の費用相場

オフィスの原状回復工事は床や壁などを変えたり会議室を作ったりした場合には「内装解体」を行って建物の躯体のみの状態にする「スケルトン工事」を行います。

また解体の過程で発生した「廃棄物処理」も必要です。

また契約期間中に設備を増やした、仕様を変更したといった場合にもその全ての原状回復義務が発生します。

相場は一般的には、坪単価2.5万円～3万円前後と言われています。

例）
30坪＝75万円～90万円
100坪＝250万円～300万円
200坪＝500万円～600万円

（２）店舗の原状回復の費用相場

店舗の原状回復工事は例えば看板の撤去、店内の設備の撤去、壁や床、天井などの修繕といった「内装解体」、建物の躯体のみの状態にする「スケルトン」、「廃棄物処理」「ライフラインの設備工事」など実に様々です。

飲食店であれば「排気ダクト」「無煙ロースター」、ショップであれば「スタッフ用の休憩室」「間仕切り」なども撤去しなければなりません。

相場は一般的には、小売店で坪単価1.6万円～2.3万円、飲食店で坪単価1.6万円～2.5万円と言われています。

例）
20坪＝32万円～50万円
50坪＝80万円～125万円
100坪＝160万円～250万円

しかしながらあくまで相場であり、次のような意見もあります。

（３）オフィスや店舗の原状回復の費用相場

10坪～50坪：坪あたり3万円～5万円
50坪以上：坪あたり5万円～10万円

このように、専門家であっても捉え方が異なってきます。

契約内容や業態、工事を請け負う業者などによって大きな差が出てくるということになります。

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オフィスや店舗の原状回復費用は高騰している

建設業界は長らく人手不足が叫ばれている中、逆に建設の需要は拡大しています。

そのため数年前よりも高騰しており、一般的なオフィスの原状回復が坪あたり6万円前後だったものが10万円前後に、凝った内装をしていたオフィスなどでは坪あたり15万円前後だったものが30万円前後に高騰していると言われています。

とは言え何度も申し上げますように「契約内容」や「どのような使い方をするか」そして「業者」によっても大きく変わってきます。

また、多くの場合、原状回復工事は管理会社や不動産会社、あるいはオーナーが指定している業者に依頼することになります。

そうなると価格競争が発生しないため高騰してしまう一つの要因になっているとも言われています。

立地条件やグレードによっても変動する

建物の立地条件やどのような建物かによっても変動します。

例えば近年特にIT企業を中心に人気のインテリジェントビルなどでは天井を取り外して電気、照明、通信ケーブル、空調などあらゆる設備を全て入れ替えるため費用が高額になることがあります。

＊インテリジェントビルとは

事業の情報化・OA化に対応するべく電力、通信、配線などの設備を強化した「高付加価値ビル」のことを指します。

セカンドオピニオンの重要性

セカンドオピニオンと言うと主治医以外の別の医師にも診察してもらい意見を乞うといったイメージが強いのですが、直訳は「第二の意見」という意味です。

原状回復工事を行う業者もプロですから、素人がどんなに調べたところで知識ではかないません。

そのため、見積もりが妥当かどうかを見極めてもらうには、別の専門家に「セカンドオピニオン」として意見求めるのも一つの手です。

弁護士や不動産取引あるいは建築といった各分野の専門家が集まって事業用の賃貸物件の原状回復に関する問題を専門的に扱っているところがありますので、もし不安な場合はうまく活用するようにしましょう。

内装解体費用が安すぎるのもNG？

原状回復費用は出来るだけ抑えたいと思うのは自然なことですが、あまりに安すぎる場合は注意が必要です。

値下げ交渉をしたおかげで抑えられたは良いが管理会社や不動産会社がOKを出すレベルまで回復せず、結局再度工事をしなければならなくなってしまう、というリスクが少なからず潜んでいるからです。

また安すぎる業者の場合、廃棄物の処理を適切に行ってくれない可能性もあります。

万が一不法投棄などが発覚した場合、施主（借主で手配した場合は借主）も罰せられますので、あくまで「適正な」費用かどうかが重要になってきます。

住居用の物件の原状回復は必要？

さて、最後に住居用は原状回復が必要なのか？という点です。

オフィスや店舗同様に様々な契約内容が存在しますので一概には言えませんが、ごく一般論を申し上げますと、住居用には「原状回復」という考え方はありません。

テレビや冷蔵庫の裏が電気焼けをして黒ずんでしまったり、壁紙が日焼けをしてしまった、あるいは床がクッションのような柔らかい素材で出来ていたため家具を置いた場所が凹んでしまった、といったものは消費者契約法により「普通に使用していて発生したもの＝経年劣化（自然消耗）」となるため借主は原状回復工事を行う義務は発生しません。

ただし、故意または過失による汚損・破損・焼損などについては原状回復を求められることになります。

退去の際に原状回復はどこまで借主が負うのか、契約書の内容をしっかりと確認しておきましょう。