スケルトン解体！？
建物の原状回復の際に「スケルトン解体」という言葉をよく耳にしますが、具体的にどのような解体方法なのでしょうか？
よく行われるケースやメリット・デメリットと併せてスケルトン解体について解説をします。
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「スケルトン解体」ってどんな解体方法？
まずはスケルトン解体とはどんな解体方法なのかについて解説をします。
内装解体工事の一種
内装解体とはその名の通り、建物の構造物（壁、天井など）を除いた内装のみを解体する工事です。
解体業者がそのまま行う場合と、内装解体を専門に行っている業者が行う場合があります。
内装解体のうち、借りる前と同じ状態に戻すことを「原状回復」と言い、建物の構造物以外のものは全て解体してしまうことを「スケルトン解体」と言います。
スケルトン＝骨組み
スケルトンとは、建物自体の骨組みのことを指します。
つまりその骨組みだけを残して全てを解体するのがスケルトン解体です。
建物の構造物以外の全てを解体しますので、解体後は「コンクリート打ちっぱなし」のような状態になっていることが多くなります。
スケルトン解体が行われるのはどんなケース？
スケルトン解体をするということは、内装や設備などを新しく取り替える予定があるということです。
主に次のようなケースで行われます。
カフェ・ラーメン店・居酒屋・レストランなど飲食店の原状復帰
雑貨店やアパレルショップなど一般的な店舗の原状復帰
企業オフィスや事務所等を移転する場合の原状復帰
一般住宅やマンションのリフォーム時
など、実はスケルトン解体は意外と幅広く行われています。
なお、似ている言葉で「原状回復」がありますが、こちらは法律用語です。
意味合いとしてはほぼ同じですが、「原状復帰」は建設用語のため現場ではこちらが使用されることが多いようです。
スケルトン解体をすることでどんなメリットがあるの？
スケルトン解体には様々なメリットがあります。代表的なものをご紹介します。
費用が安くて済む
基本的にスケルトン解体は、建物の梁や柱、屋根、外壁などは残します。
それによって、廃棄物の処分費用は建物全部を解体した場合と比べても安く済みますし、解体工事費用自体を抑えることにもなります。
また、新たに何かを建築する場合でも残してある部分の建築費用は発生しませんので、その分安くあげることができます。
建物の状況が分かる
構造物以外を解体するため建物の構造や現状を把握しやすいというメリットがあります。
腐食していたり破損している部分が発見できれば、その部分の補強なども同時に行うことができますのでより安心です。
利便性や快適さが向上する
スケルトン解体後には、耐震性の強化や断熱・遮音工事、新しい設備の導入、配線や配管の盛り変えなどが行えますので、その後の利便性や快適さ、安心感が向上します。
間取りを変えられる
マンションなどにおいては、壁・ドア・ふすまなども撤去するため、1LDKから2DK、3DKから広めの1DKなど、間取りを自由に変えることができます。
解体前と同じ間取りにすることももちろん可能です。
逆にデメリットはどんなこと？
一方、デメリットとしては次のようなことが考えられます。
見た目はほとんど変化しない
外壁、屋根、梁などの構造物は解体しませんので、外見上はほとんど変化しません。
屋根の素材を変えたり、外壁の塗装をし直すなどはできますが、その分の費用が発生します。
補強費用・補修費用が発生する
新しい建物であればそこまで考える必要はないかも知れませんが、古くなった建物をスケルトン解体した場合、腐食や破損などが見つかるケースは多いようです。
ここでしっかりと補強・補修をしておかなければ建物の老朽化を早めてしまいかねませんので、出し惜しみをせず行えるよう、費用や日程といった面である程度余裕をもたせておくことが大切です。
スケルトン解体を行う際に注意すべきポイントは？
スケルトン解体の解釈の仕方は、業者やテナントのオーナーなどによって違う場合も少なくありません。
トラブルを防ぐために、次のようなことに注意しましょう。
工事範囲の決定
床、壁、パーテーション、家具、什器、配管などなど、解体や撤去をするものは様々ですが、トラブルを防ぐためには「どのような状態にするのか」を明確にしておくことが最も大切です。
また、建物の図面が残っている場合は用意してもらい、配管や配線の位置を確認することで、解体中に誤って傷つけてしまうなどのリスクを減らすようにしましょう。
なお、見積もりを取る際には業者だけでなく、その建物の管理会社あるいはオーナーに立ち会ってもらうことをお勧めします。
例えばそこで「エアコンやトイレなどは状態が良いから残しておく」という話になる可能性もあります。
わずかですが撤去費用も節約できますし、管理会社やオーナーにとってはエアコンやトイレなどが残っていることで次のテナントが決まりやすくなる、といったメリットもあります。
このようなイレギュラーなケースのためにも、たとえ契約内容が「スケルトンにして返却」であっても立ち会ってもらいましょう。
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決定事項を書面にしておく
立会いで決まった事項は、後から「言った」「言わない」などのトラブル回避のため、必ず書面にしておきましょう。
安心できる業者を選ぶ
スケルトン解体は通常の解体とは違い、必要な部分は残さなければなりません。
そのため、「どこをどう壊していくか」「何で壊すべきか」など細かく計算された解体手順で行う必要があります。
内装工事の実績がしっかりしている業者を選びましょう。
また、例えば隣接したオフィスや店舗がある場合には挨拶や配慮をしてもらえるか、見積もりを頼んだ際に工事範囲なども含めて意思疎通ができる業者か、といったことも見極める必要があります。
そのほか、行政処分の経歴の有無、マニフェストの写しはもらえるかを確認し、不法投棄をするような業者を選ばないようにしましょう。
工期の確認
返却日やリフォーム工事の着工日などが絡んできますし、誤って必要なものを解体してしまったり、配管や配線を破損してしまった場合はさらに工期が延びる可能性がありますので、工期の確認は必ずしておきましょう。
スケルトン解体の相場はどれくらい？
スケルトン解体に限らず、内装解体工事の相場は非常に振り幅が大きく「相場」というよりは「参考程度」になってしまいます。
下記にご紹介する相場も都道府県、立地条件、構造、面積、アスベスト含有材の有無、廃棄物の量、その他の条件によって大きく変動します。
一般住宅
・坪あたり15,000円～45,000円
・平米あたり5,000円～15,000円
マンション
・坪あたり13,500円～40,000円
・平米あたり4,500円～13,000円
アパート
・坪あたり13,000円～39,000円
・平米あたり4,500円～13,000円
居酒屋／バー／スナック
・坪あたり13,000円～39,000円
・平米あたり4,500円～13,000円
喫茶店／カフェ
・坪あたり12,000円～36,000円
・平米あたり4,000円～12,000円
一般的な店舗
・坪あたり11,000円～40,000円
・平米あたり3,500円～13,000円
美容院／エステサロン
・坪あたり14,000円～42,000円
・平米あたり4,500円～14,000円
オフィス／その他テナント
・坪あたり12,000円～36,000円
・平米あたり4,000円～9,000円
ひとつの目安ですがこのようになります。
様々な条件によって大きく変動しますので、あくまで参考程度にご活用ください。
スケルトン解体の工事費用を抑えるには？
相場が曖昧なことや、補強・補修費用が必要になるかも知れないといったことからも、できるだけスケルトン解体の工事費用は抑えたいものです。
例えば家具、什器、棚、電化製品、パーテーションといった備品はリサイクルショップが買い取ってもらえる可能性があります。
また買取が不可能な状態でも、解体を行う業者に処分してもらうより安く済むケースがあります。
いずれにしても、解体工事費用を抑えるには事前に「建物の中に残っている物をできるだけ減らしておくこと」です。
そのためにも、ギリギリではなく、遅くとも着工予定日の1ヶ月前、できれば1ヶ月半～2ヶ月ほど前に「見積もりの依頼（複数業者から）」「業者の選定」「解体するものと処分するものの決定」を行うことをお勧めします。
それらの決定後に時間的に余裕があれば、業者に廃棄物の処分費用を確認することもできますし、リサイクルショップや自治体の廃棄物処理サービスなどと比較することもできます。
内装解体業者を費用面だけで選ぶのは危険
今回は、スケルトン解体についてのお話でした。
確かに費用はできるだけ抑えたいところですが、安すぎる業者は不法投棄等の可能性もゼロではありませんので注意しましょう。
まずは安心できる業者を選ぶこと、そして工事範囲を明確にしておくことを優先しましょう。
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