土地売却における税金対策が知りたい！計算方法も解説！

土地売却には税金が発生しますが、少しでも手元にお金を残すため、節税対策を知りたいという方も多いのではないでしょうか？

この記事では、土地売却における税金対策をご紹介するとともに、土地売却で生じる税金の種類や計算方法、納税のタイミングなどの基礎知識も解説しています。

ぜひ参考にしてください。

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土地売却の税金対策方法をご紹介！

土地売却には「A：所得税・住民税・復興特別所得税」「B：印紙税」「C：登録免許税」といった税金がかかってきます。

このうち税金として最も大きいのはAです。

「できるだけ手元に現金を残したい」

そう思ったときに知っておきたい税金対策をご紹介します。

と言っても、特別な“裏ワザ”のようなものはありません。

国が行っている制度や特例措置を“もれなく”受けることがいちばんの税金対策となります。

※それぞれの税金について詳しくは２章で解説しています。

「3000万円の特別控除」

マイホームとその土地を売却した場合「譲渡所得が発生しても3000万円までは控除できます」という制度です。

所有期間の長短にかかわらず適用されます。

なお「以前住んでいたマイホームや土地」の場合でも、住まなくなった日から３年が経過する日の属する年の12月31日までに売却できれば、適用されます。

そのほか要件が細かく定められていますので、国税庁のホームページにてご確認ください。

国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

《土地だけを売却した場合でも3000万円の特別控除が受けられるケース》

原則として「マイホーム」または「マイホームとその土地」を売却しなければ、3000万円の特別控除の適用対象となりません。

しかし「マイホームを解体して土地だけを売却した」という場合でも、いくつかの要件を満たすことで3000万円の特別控除を受けられるケースがあります。

解体した日から１年以内に土地の売買契約を結んでいること
解体した日から売買契約を結ぶ日まで貸付けその他の用に使用していないこと　など

こちらもいくつかの要件があるため、詳しくは国税庁のホームページにてご確認ください。

国税庁 No.3320 マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき

「3000万円の特別控除」と併用できる「軽減税率の特例」

売却するマイホームの所有期間が10年以上だった場合、譲渡所得の税率を通常よりもさらに低い税率で計算できる「軽減税率の特例」が受けられます。

この措置では、譲渡所得6000万円以下の部分について、所得税率が15%から10%に引き下げられます。

例えば、土地家屋の売却によって得た所得が8000万円だった場合、6000万円までは10%、残り2000万円については15%となります。

6000万円×10%＝600万円
2000万円×15%＝300万円

となり、所得税額は900万円です。

もしこの制度を活用しなかった場合

8000万円×15%＝1200万円

となりますので、実に300万円もの差が出てしまいます。

国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

「1000万円の特別控除」

これから売却しようとする土地が「平成21年１月１日〜平成22年12月31日までに取得した土地」だった場合、譲渡所得から1000万円控除することができます。

リーマンショックによって不動産価格が暴落したことによって適用されるようになった制度です。

「親子や夫婦など特別な関係にある者から取得した土地ではないこと」など複数の要件がありますので、詳しくは国税庁のホームページにてご確認ください。

国税庁 No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

買い換えにともなう特例もある

10年以上住んでいるマイホームを買い換えたとき、一定の要件を満たせば受けられる特例もあります。

内容は、譲渡益に対する課税を「将来に繰り延べる」ことができるというものです。

例えば3000万円で購入したマイホームと土地を6000万円で売却し、7000万円のマイホームに買い換えたとします。

この場合、6000万円−3000万円で3000万円が譲渡所得となりますので、その部分について課税対象となります。

しかし、特例を受けることによってこの3000万円の部分にかかる譲渡所得を“買い換えたマイホームを将来譲渡したとき”まで繰り延べることができるという訳です。

上記の例で説明します。

7000万円で購入したマイホームを５年後に8000万円で売却した場合、1000万円の譲渡所得が発生しますが、このときに3000万円の譲渡所得についても納税義務が生じることになる、というものです。

このように、先延ばしになるだけで非課税となるわけではありませんのでご注意ください。

また「3000万円の特別控除」などの特例措置を受けていないことなどが条件となります。

詳しくは国税庁ホームページにてご確認ください。

国税庁 No.3355 マイホームを買い換えたときの特例

制度や特例措置は「自分から」申請しなければならない

ここでご紹介した税金対策は一例です。ほかにも

「公共事業などのために土地建物を売却した場合の5000万円の特別控除」
「特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合の2000万円の特別控除」
「農地保有の合理化などのために土地を売却した場合の800万円の特別控除」

など、さまざまな制度や特例措置が設けられています。

すべてに共通して言えるのは「自ら申請しなければならない」ということです。

本来なら優遇措置を受けられて税金対策となるはずだったものも、黙っていては適用されませんし、当然ながら知らなかった場合も適用されません。

「税金対策をしっかり行いたい！」と思ったら、まずは国税庁のホームページをチェックするなどして、優遇制度や特例措置について把握しておくことが税金対策の第一歩です。

また、特に売却するタイミングも重要です。所有期間が５年を超えるか未満かで、課税率が大きく変わってくるためです（詳しくは２章で解説しています）。

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土地売却にかかる税金の種類と税率について詳しく

土地をはじめとする不動産を売却し、利益を得た場合「所得税・住民税・復興特別所得税」「印紙税」「登録免許税」といった税金の納税義務が生じます。それぞれ、どのような税金なのか、また税率はどれくらいなのか、見ていきましょう。

所得税・住民税・復興特別所得税

土地を売却して利益を得た場合に納税義務が生じる税金です。

「譲渡所得」と、その土地の「所有期間」を元に算出されます。

売却価格…今回、土地を売却した際の価格
取得費…土地を購入したときの費用（仲介手数料、印紙税、不動産取得税なども含む）
譲渡費用…今回、土地を売却する際にかかった費用（仲介手数料、印紙税なども含む）
譲渡所得…上記①から②③を引いて残った利益

所得税、住民税、復興特別所得税は④の譲渡所得に対してかかってくる税金です。

税率は、土地の所有期間によって次のように変わってきます。

所有期間が５年以上…所得税15% 住民税５% 復興特別所得税2.1% ＝ 20.315%
所有期間が５年未満…所得税30% 住民税９% 復興特別所得税2.1% ＝ 39.63%

※復興特別所得税は2037年12月31日までに生じた所得に関して源泉徴収する際に生じる税金で、所得税に対して2.1%相当額かかってきます。上記の場合、所得税15%ないし30%に対してかかるものです。

※所有期間は“土地を売却した年の１月１日時点”での期間が元になります。土地を取得した年月日ではありませんのでご注意ください。ただし、相続した土地については“被相続人の取得費”および“所有期間”が引き継がれます。

土地の売却を検討している方は、所有期間をしっかり確認しておきましょう。

５年を超えるか否かで20%近く税率が変わってきてしまいます。

印紙税

不動産取引では売買契約書を取り交わすことになっていますが、その契約書に記載されている“契約金額”に対してかかってくるのが印紙税です。「契約書に印紙を貼ること＝納税」となります。

2020年３月31日までに作成された「土地建物売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるもの」に対しては、印紙税の軽減措置が採られます。具体的には下表のようになります。

契約金額	軽減措置後の印紙税（）内は本則税率
10万円超〜50万円以下	200円（400円）
50万円超〜100万円以下	500円（1000円）
100万円超〜500万円以下	1000円（2000円）
500万円超〜1000万円以下	5000円（１万円）
1000万円超〜5000万円以下	１万円（２万円）
5000万円超〜１億円以下	３万円（６万円）
１億円超〜５億円以下	６万円（10万円）
５億円超〜10億円以下	16万円（20万円）
10億円超〜50億円以下	32万円（40万円）
50億円超〜	48万円（60万円）