家の解体工事はどこに依頼するのがベスト？
家を改築するために全体あるいは部分的に解体が必要になることと思いますが、その場合ハウスメーカーに解体も含めて一括でお願いしてしまった方が良いのか？
もしくは解体は解体業者に別で発注した方が良いのか？迷ってしまう方も少なくないようです。
今回は改築の際の解体工事の発注について解説をします。
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ハウスメーカーって？工務店やゼネコンとの違いは？
建設業界では主に「ハウスメーカー」「工務店」「ゼネコン」といった3種類の企業が存在しますが、それぞれどのような違いがあるのかをまずは知っておきましょう。
ハウスメーカー
特定の都道府県、あるいは全国展開しているなど規模は様々ですが、基本的にハウスメーカーは「家を売る」ことを目的として住宅の「建設」を行っています。
戸建に限らずアパートやマンションなども請け負うこともありますが、実際に施工するのは工務店など提携している下請けや孫請けなどになり、自社で生産・施工までを手がけるハウスメーカーはあまり見かけません。
工務店やゼネコンとの違いは？
工務店には明確な定義はありませんが、一般的には「家を建てる」のが工務店という認識です。
一部の大手工務店を除いて地域密着で営業していることが多く、地元の評判がダイレクトに経営に響いてきますので、アフターケアや施工などきめ細やかなサービスを提供してくれるところが多いようです。
ハウスメーカーを通さなくても直接、工務店に建築を依頼することもできます。
ゼネコンがハウスメーカーや工務店と大きく違う点は、個人の住宅や規模の小さな集合住宅などはほとんど関わることはなく、規模の大きなマンション、高層ビル、テーマパーク、ショッピングモール、競技場、博物館、庁舎、発電所などを手がけます。
特に規模の大きな「鹿島建設」「清水建設」「大成建設」「竹中工務店」「大林組」をスーパーゼネコンなどと呼んだりもします。
ハウスメーカーは「家を建てて売る」側ですが、改築や新築への建て替えなどを行う場合は解体も一手に引き受けてくれることもあります。
改築に伴う解体はハウスメーカーがお得？それとも解体業者？
先の解説の通り、ハウスメーカーは建設も請け負いますが、実際には工務店などの下請けが施工します。
同じように、ハウスメーカーに解体を依頼すると、実際に解体を行うのはやはり提携している解体業者などに外注することになります。
施主 → ハウスメーカー → 下請け（解体業者）
という流れになります。
ハウスメーカーに一任することのメリットとしては「自分で解体業者を探したり交渉したりする手間が省ける」「安心感がある」という点です。
また、一括で数社からの見積もりが取れるような便利なサービスも登場しています。
まとめて発注した方がいかにも「安く上がる」ような印象を与えるものですが、実際のところどうなのでしょうか。
施主 → 一括見積もりサイト → ハウスメーカー → 下請け（解体業者）
となります。
さて、ここでごく一般的な考え方をしてみましょう。
最終的に解体工事を行うのはあくまで「解体業者」です。
解体業者にたどり着くまでに「ハウスメーカー」あるいは「一括見積もりサイト」を通すということは、それぞれにマージンが発生します。
例えば解体費用が150万円とすると、次のようになります。
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ハウスメーカーを通じて解体を行った場合
解体費用150万円＋ハウスメーカーのマージン30万円＝180万円
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一括見積もりサイトを通じて解体を行った場合
解体費用150万円＋一括見積もりサイトのマージン10万円＋ハウスメーカーのマージン30万円＝190万円
上記の金額は分かりやすく記載しただけですので、特にこのような相場であるという意味ではありません。
また、解体費用には解体業者の利益も含まれているものと仮定しています。
なお、一括見積もりサイトから直接解体業者へと発注するケースもあります。
いかがでしょうか?
仲介が増えれば増えるほどマージンが発生してくることがお分かりいただけると思います。
一方、施主が直接解体業者に発注した場合はどうでしょう。
施主 → 解体業者
となります。
解体費用が150万円であればそれ以上に発生することはありません。
この例で見ると、最大で40万円もの差が生まれるということが分かります。
40万円あれば電化製品の買い替え、カーポート新設、家具の新調など色々な使い道があります。
また料金以外にも一括発注のデメリットがあります。
それは「意思疎通」の問題です。
ハウスメーカーに「このように解体して欲しい」「こことここは残して欲しい」としっかり伝えていたにも関わらず、下請けの解体業者には伝わっておらず後からトラブルになったという例もあります。
仲介が増えるほど施主の希望が伝わりにくくなってしまう可能性もあるのです。
これらを考えた時に、改築に伴う解体工事は解体業者へ直接依頼し、改築はハウスメーカーあるいは工務店などに依頼するというやり方が最もトラブルが少なく、最も安く上がる可能性が高い方法と言えます。
このような発注方法を「分離発注」と呼んでいます。
ここでポイントとなるのが「解体業者の選び方」です。
次の項目で解説をします。
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解体業者の選び方
解体は人生においてそう何度も経験をするものではありません。
一生に一度も経験しないという方も少なくありません。
インターネットなどで情報を探そうと思っても何を基準に選べば良いのか、どんな解体業者が優良なのかなど迷ってしまい、ついハウスメーカーや一括見積もりサイトなどに依頼してしまいがちです。
解体工事はいつ必要になるか分かりませんので、ここでポイントを押さえておきましょう。
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許可を得ているか
解体工事を行うには「建設業の許可」または「解体工事業の登録」が必要です。
まずはこれらを確認します。併せて「産業廃棄物の収集運搬の許可」も忘れずに確認をしましょう。
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スタッフの対応・近隣への対応はどうか
まず見積もりを依頼するあるいは問い合わせる際に一番初めに接するのが解体業者の営業マンあるいは受付スタッフなどになると思いますが、その対応でどんな業者かある程度把握できると思います。
また正式に見積もりを依頼することになった場合、担当者が現地に来てくれますので、その際の対応もしっかりとチェックしておきましょう。
さらに、解体工事が始まると騒音や振動、粉塵などの問題は少なからず発生します。
工事が始まる前に近隣住民へ挨拶や説明を行ってもらえるかも確認しておきましょう。
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マニフェストを確認させてもらえるか
マニフェストとは産業廃棄物がどの業者によって運ばれ、どの施設で処理されるかなどを記載しているもので、産業廃棄物を適正に処理するために欠かせないものです。
廃棄物処理法で義務化されていて、産業廃棄物を排出する事業者が発行するものですので、きちんと発行されるのか、施主にも見せてもらえるかなどを確認しましょう。
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実際に解体を行うのはどこか
解体業者に直接依頼したとしても、場合によっては下請けに外注するケースもあります。
そうなると中間マージンが発生し、結局ハウスメーカーや一括見積もりサイトに依頼するのと変わらなくなってしまうほか、万が一のトラブルの際に責任の所在などが曖昧になってしまう可能性がありますので、ここも確認が必要です。
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各種届出を行ってもらえるか
例えば80平米以上の建物を解体する場合は解体届けを着工の7日前までに各市町村へ、国道や県道、市道などを使用する場合は道路使用許可を管轄の警察署へ、ガス管や水道管がどこを通っているかを確認するために立会い願をガス会社や水道局へなど、工事に入る前に届出や書類の提出などが必要になります。
これらを行ってもらえるかも確認しておきましょう。
選ぶ際のポイントとしてはこのようなものがります。
また、最も分かりやすい基準として【実績】が挙げられます。
特に地元密着で長年の実績がある場合、地元の方々からも信頼されているということが窺えますので、大きなトラブルなどになる可能性はほとんどないでしょう。
また見積もりについてはその金額が適正かどうかの判断が難しいと思いますので、少なくとも2社から取ることをお勧めします。
こちらのページでも優良解体業者の選び方をより詳しくご紹介しておりますので、是非ご覧ください。
やはり解体工事は専門店へ
やはり「餅は餅屋」で、改築に伴った解体であっても専門に行っている解体業社に直接発注した方が金額の面でもトラブルを避けるといった点でもお勧めです。
より良い業者選びにお役立てください。
