壊す以外にどうする？空き家の活用
空き家を抱えている方の中には「どうすれば良いか」が分からずにそのままになってしまっているケースが多いようです。
解体？ 売却？ 賃貸？
それともとりあえず補修して維持？など様々な処分方法が考えられますが、結局いちばん良いのはどの方法なのでしょうか？
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空き家の現状とリスク
現在、日本には800万戸以上の空き家が存在していると言われています。
これは平成25年度の最新データですので、それから数年が経過している現在ではもっと増えているものと思われます。
人口の減少、超高齢化社会などを考えると空き家は今後も増加の一途を辿るでしょう。
空き家を巡るこんな事例が
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子供が侵入、賠償金へ
近所の子供が勝手に空き家に侵入し、その敷地内に放置されていた遊具で遊んでいたらケガを負ってしまい、空き家の所有者が数十万円もの賠償金を支払うことになった。
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庭木倒壊、保障費支払へ
手入れをせずに放置した庭木が何らかの拍子に突然隣家に向かって倒れ、屋根や外壁を損傷してしまい、数百万円を支払うことになった。
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ごみの放置、近所から賠償金請求
庭に大量のゴミが放置されており、害虫の大量発生や強烈な悪臭を招き、近所の人たちから精神的苦痛を受けたとして数百万円の賠償金を支払うことになった。
このように空き家を巡る様々な事件や事故などは日本全国で発生しています。
ほかにも放火などの不審火、未成年者の非行現場、犯罪の温床…様々なリスクが潜んでいます。
もし空き家が原因となって死亡事故などを招いてしまえば、それこそ数千万円、数億円という賠償金が科せられる可能性があるのです。
空き家は特に景観が悪いほど犯罪などのリスクが上昇すると言われていますが、まだ新しい空き家であっても可能性があることに変わりはありません。空き家を抱えている全ての人にとって他人事ではないということです。
空き家の処分・活用方法の例
空き家は、何らかの形でできるだけ早く処分や活用することが大切です。
方法としては・・・
・解体する
・売却する
・賃貸に出す
・補修して維持する
などが挙げられます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
解体する
建物を解体して土地のみの状態にする方法です。
後述しますが、特に「空き家等対策特別措置法」の対象となっている場合はほぼ解体が必要となるケースが多いようです。
解体することで優遇されていた固定資産税や都市計画税の軽減措置対象から外れ、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍に膨れ上がりますので、躊躇してしまっている所有者も多いようです。
売却する
居住用としてまだ十分利用価値がある場合、あるいは多少の補修をすることで居住用としてニーズがある場合は売却に出すことも検討しましょう。
無事に買い手が見つかれば万々歳ですが、必ず売れるとは限りませんし、希望額で売れるとも限りません。
最悪の場合、タダ同然の低価格で低所得者向けに提供するということも考えなければならないでしょう。
賃貸に出す
戸建て住宅の賃貸にニーズがありそうな地域であれば賃貸に出すことも一つの方法ではあります。
ただしある程度リフォームをするなど百万円単位の初期費用が必要になりますし、売却と同じようにすぐに借り手が見つかるとも限りません。
管理会社へ管理を委託すればその分の費用も発生します。
補修して維持する
外壁、屋根など老朽化してしまった部分を補修し、また庭の草むしりなどを業者に依頼して綺麗な状態で維持しておく方法です。
解体のような一時的な多額の出費は発生しませんが、それでも補修費用や草むしりなどの管理費として年間に数十万円の出費は避けられません。
ほかにも、地域の公民館などコミュニケーションの場として空き家を提供してしまうという例もあります。
それぞれ一長一短があり、どうすればよか決断ができないという所有者が多いのも頷けます。
しかし、やはり何らかの対処をしなければならないのが空き家なのです。
「解体」をすることで固定資産税や都市計画税の優遇が受けられなくなってしまうと言いました。
確かにそうなのですが、必ずしも買い手や借り手がつくとは限らない「売却」「賃貸」や、結局年間維持費を払い続けなければならない「補修して維持する」方法と違って、解体後の「土地活用」ができるという点は大きいのではないでしょうか？
土地活用として特に人気なのが駐車場経営です。
コインパーキング、月極めなどがありますが、砂利を敷き詰めてロープで区画整備をするだけであれば初期費用も抑えることができますし、ある程度の利用者を確保できれば収入源にもなります。
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意外と知られていない「相続放棄」もあるが…
相続放棄を知らない空き家の所有者は意外と多いものです。
裁判所に予納金を納め、相続財産管理人の選任申立てを行い、その管理人に相続財産を引き継ぐことで空き家の管理義務を免れることができるというものです。
しかし、ここが複雑なところですが、相続放棄をしてもすぐさま「完全に無関係」になるとは限らないケースもあるようです。
【民法第940条】
相続放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
また、すでに遺産を相続している場合でお金などの遺産を使ってしまっているケースにおいてはなかなか実現は難しいとも言われています。
空き家はとにかく「放置」がマズい！
平成27年5月26日から完全施行されている「空き家等対策特別措置法」通称「空き家法」というものがあります。
簡単に言えば・・・
【著しく保安上の危険となるおそれのある空き家・著しく衛生上有害となるおそれのある空き家について、自治体が強制的に対処できる】
という法律です。
対象の空き家は自治体によって「特定空き家等」と判断された空き家で、まずは改善のための助言や指導を受けることになります。
助言や指導に従わないあるいは十分な改善が行われなかった場合、今度は勧告を受けることになるのですが、この勧告の対象となった時点で、解体をしなくても固定資産税や都市計画税の優遇措置対象から除外されることになります。
さらに従わない場合は命令が下されます。
命令では猶予期間が与えられますが、その期間内に解体や補修などの改善が完了していなければなりません。
命令に背くと50万円以下の過料が科せられるほか、いよいよ最終段階の行政代執行（ほとんどのケースで解体）となります。
行政代執行で解体や撤去などを行った場合、その費用は当然所有者が全額負担をしなければならなくなります。
まだまだ実際にはこの法律の運用が進んでいませんが、同法の施行以来、実際に解体まで執り行われた空き家もあります。
これまでのように「無視」できない状況になりつつあるということです。
空き家の処分、結局どれが一番いいの？
空き家の処分方法や活用方法は様々ですが、売却や賃貸、あるいは自治体に提供するなどして活用した方が良いのか？
解体して土地を売却したり土地活用をした方が良いのか？とりあえず補修して維持していく方が良いのか？空き家を巡る状況は人によって異なりますので、最適な方法は所有者自らが見つけ出さなければならないようです。
空き家バンクも検討してみてはいかが
まだまだ整備が進んでいませんが、政府は全国の自治体が独自に運営をしてきた空き家バンクの一元化を目指しています。
空き家バンクでは不動産業者が取り扱ってくれないような空き家であっても登録・掲載することができますので、運用が開始したらぜひ登録してみてはいかがでしょうか？
あなたにとっては空き家でも、もしかするとどこかの誰かが必要としているかも知れませんよ。
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